丙午新春，上海南京路步行街人流如织。永安百货的橱窗换上了“午马”年饰，老字号餐厅堂食早早预订一空，来自全国各地的游客在此感受“远东第一街”的独特年味。

　　对于基层管理者而言，春节的考验远不止于接待蜂拥而至的游客。如何在节庆“流量”过后，留住企业、产业以及长远发展的动能？春节期间，记者随中共上海市委党校（上海行政学院）社会学教研部课题组（以下简称“课题组”）走进上海市黄浦区南京东路街道，探访正在进行的“楼宇更新”实践，解码这条百年商业街的转型密码。

　　老商圈面临新课题

　　南京东路街道地处上海核心，坐拥16幢亿元楼宇，占黄浦区亿元楼总量的1/5。楼宇经济，是这里的“压舱石”！不过，光鲜的数据背后亦有隐忧。

　　“辖区内的楼宇‘年龄’普遍超过25年，设施老化、业态单一、空置率趋高，这些压力实实在在。”上海市黄浦区南京东路街道办事处副主任熊静向记者坦言。

　　当寸土寸金的黄金地段遭遇“楼龄焦虑”，如何破题？南京东路街道给出的答案是：以党建为引领、以楼宇更新为抓手，用服务的温度换取企业扎根的深度。记者了解到，该街道在上海首创外资楼宇党委，常态化开展政策宣讲、政企对接，搭建起政企“连心桥”。针对商圈企业外摆位审批流程繁琐的痛点，创新推出“多部门联席会商+年度打包审批”机制，将餐饮店外摆需求从“一事一议”简化为“一年一备”，审批时间大幅压缩。

　　“企业诉求不出楼，服务响应不过夜”正逐步成为现实。

　　春节期间，停车难是不少商圈的通病，直接影响游客体验和企业经营。在南京东路街道，一块闲置土地的改造让这件“关键小事”有了新解法。“我们通过问需于民、问计于民、问效于民，把这块地改造成拥有500个车位（含250个充电车位）的停车场。”南京东路街道党工委副书记范杲逻介绍，这一举措切实缓解了周边楼宇员工和往来游客“停车难、充电难”的问题。

　　街道试点的楼宇“首席营商服务官”制度也在发挥作用。营商专员主动上门收集企业诉求，处理各类问题，解决率达95%以上。“南京东路街道将继续坚持党建引领，深度融入‘跨部门协同、全流程保障’机制，让企业开年就感受到暖意。”范杲逻表示。

　　旧楼宇长出“新物种”

　　行走在南京东路街道，不难发现，一些老旧楼宇正在悄然“变脸”。亚洲大厦，这个曾经的普通商务楼，如今有了一个新名字——“垂直百老汇”。通过向文化空间转型，这里集聚数十个小剧场，成为上海演艺新地标，楼宇使用率和商业价值持续走高。而在科技京城，一块“元宇宙产业基地”的牌子，宣告了这栋老楼的新定位。从支持NX258项目打造24小时全场景商业综合体，到推动老旧楼宇嫁接新兴产业，老楼里正不断长出“新物种”。

　　楼宇更新，不止于经济账。苏河美欣大厦通过“商改居”，落地230套人才公寓；爱以德养老院的引入，填补了区域养老的服务缺口。空间的复合利用，让这里既有发展的热度，也有民生的温度。中共上海市委党校（上海行政学院）社会学教研部副主任汪仲启认为，2025年上海出台推进商务楼宇更新提升的实施意见，本质是在存量里找增量。“像南京东路这样的核心地段，楼还是那些楼，但功能可以变、业态可以换。春节人流这么大，如何把‘流量’变‘留量’，关键看楼宇能不能承接新需求。南京东路街道的做法，是在为全市探路。”汪仲启说。

　　楼宇更新，往往面临产权复杂、协调难度大等痛点。在仙乐斯广场的收购改造项目中，街道专题召开协调会，联动区建设管理委、区规划资源局等部门提供专业指导，保障项目顺利推进。而在某个多业主持有的商业广场更新中，街道充分发挥协商共建作用，组织多轮协商，最终推动更新方案同意率超90%。

　　目前，黄浦区已成立“商办楼宇降低空置率和更新提升工作专班”，形成区级统筹推进机制，引导楼宇向绿色低碳、智能智慧、功能复合方向转型，积极导入高端服务业、总部经济等优质业态。“作为上海中心城区的核心承载区，黄浦区的楼宇经济是全市的‘风向标’。”中共上海市委党校（上海行政学院）副校长罗峰表示，这里的楼宇如何更新、怎么提升，不仅关系区域本身，也会给全市商圈提供借鉴。南京东路街道“党建引领、业态复合、服务前置”这套打法值得关注。

　　暮色四合，南京路的霓虹渐次亮起。提着年货的人们穿过人群，走向各自的方向。楼还是那些楼，但里头装的，已经大不一样。南京东路街道办事处主任万明民表示，新的一年，街道将继续深化楼宇更新行动，总结出一套可复制、可推广的“南东经验”，让南京东路商圈不仅是游客的打卡地，更成为企业愿意扎根的投资兴业热土。