2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（以下简称《批复》）正式实施。一年多来，《批复》在保障商品房消费者生存权、居住权方面发挥了积极作用，响应了“保交楼、稳民生”的政策导向。当前，对于商品房消费者权利保护问题，还需要进一步明确裁判规则、化解实践争议。

　　商品房消费者保护的目的

　　自2002年起，我国通过司法解释和规范性文件逐步确立并强化了商品房消费者的权利保护体系。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）最早明确了商品房消费者在支付全部或大部分购房款后，其权利保护优先于工程价款优先受偿权等其他权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第29条进一步细化了商品房消费者排除执行的条件，明确在“查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的情形下可以排除执行，即商品房消费者享有对该房屋的交付请求权优于其他权利。然而，《民法典》施行后，法释〔2002〕16号随之废止。由于商品房消费者的权利保护问题利益纷争较大、牵涉主体较多，保护消费者权利的条款争议较大，未能纳入《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）中，商品房消费者权利保护问题一度陷入空白，法律适用出现了短时困境。

　　近年来，对商品房消费者的基本权利保护愈发重要，《批复》应运而生。相较于原规定，《批复》对适用范围和条件进行了显著调整：一是将原法释〔2002〕16号中规定的“交付购买商品房的全部或者大部分款项”以及法释〔2015〕10号中“支付价款超过合同百分之五十”的条件，统一调整为“支付全部价款”，提高了优先权的门槛；二是将支付剩余价款的时间节点界定为“一审法庭辩论终结前”，为实践操作提供了明确的标准；三是对法释〔2015〕10号中关于房屋用途和买受人名下房产情况的表述进行了简化，将“所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”修改为更为概括的“以居住为目的”，从而拓宽了适用范围。

　　从《批复》来看，商品房消费者保护的目的在于保护消费者的生存权与居住权。商品房消费者与房屋开发商签订房屋买卖合同并支付价款后，享有对房屋的物权期待权。之所以顺位优先，是因为商品房消费者在房屋买卖过程中处于弱势状态，法律需要对其个人权利给予特殊保护。最高人民法院认为，优先顺位是“为了保护个人消费者的居住权而设置”。有学者认为，购房人享有生存性债权，应当优先保障。在“保交楼”政策背景下，《批复》为商品房消费者提供了最基本的权益保障，有效缓解了购房者“钱房两空”的担忧。

　　商品房消费者保护的争议

　　《批复》在强化商品房消费者保护的同时，也引发了学理上的争议，特别是关于消费者权利保护是否应享有优先地位的问题。在商品房交易的全链条中，涉及三种可能冲突的相关权利：一是发包人将土地使用权、在建工程等抵押给银行形成的抵押权。二是建设工程承包人依据《民法典》第807条及法释〔2020〕25号享有的建设工程价款优先受偿权，尽管对于该权利是否属于法定担保物权尚存争议，但其优于一般债权不容置疑。三是商品房消费者基于房屋买卖合同所形成的债权，如进行预告登记的，可以对抗之后的物权转让。其中，前两者属于物权、绝对权，而后者在未进行不动产登记前是一种债权、相对权。结合房地产开发的实际情况，通常发包人将土地使用权、在建工程抵押在先，商品房消费者的预告登记在后，因而从物债二分的角度或担保物权的实现顺序来看，商品房消费者在《批复》实施前不具有优先受偿的地位。

　　在实践层面，商品房消费者优先保护的争议更大。《批复》第3条规定：“房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”目前，对“不能交付且无实际交付”缺乏明确的界定标准。在一些“保交楼”实践中，承包人既要垫付资金进场开展“保交楼”，又要面临商品房消费者优先后建设工程价款难以保障的问题，资金压力过大。在当前房地产市场仍未完全恢复的背景下，过度强调商品房消费者权益的优先保护，有时反而会阻碍“保交楼”推进，使得商品房消费者权益更难实现。

　　细化和限定《批复》内容

　　如上所述，《批复》赋予商品房消费者超级优先权，已超出了狭义的法律解释范畴，而是法律漏洞填补。漏洞填补需要充分且正当的理由，并考虑法律体系的整体性和协调性。因此，有必要对《批复》内容进行细化和限定。

　　一是严格限定“商品房消费者”范围。《批复》针对的商品房消费者应严格限定为自然人，旨在保护其基本的生存权和居住权。法人或非法人组织不涉及个人居住需求，不应享受此优先权。同时，商品房消费者的购房目的仅限于居住，应排除购买商业、办公等非居住性质用房以及工抵房、房抵债等情况。在实践中，还出现大量商住两用房的特殊情况，应结合限购政策、居住实际需求等因素综合考量，确定其是否具有商品房消费者的生存与居住需求，以确保优先权不被滥用。

　　二是明确“以居住为目的”的情形。《批复》用“以居住为目的”代替法释〔2015〕10号规定的“无其他用于居住的房屋”。这一变化并未违背商品房消费者保护的原意，而是基于实践中唯一住房无法满足生存和居住需求的情况，进行适当的调整。因此，应当综合考虑购房人的家庭结构、经济状况、购房历史等因素，避免简单以“无其他用于居住的房屋”为标准，从而解决房屋与家庭成员不匹配等问题，更准确地保障商品房消费者的居住权和生存权。此外，对于当前司法实践中不再审核商品房消费者市内住房信息的做法，应当进行纠正。

　　三是充分考虑“支付价款”时房地产企业的实际经营情况。《批复》要求购房人支付全部价款，但放宽了对支付时间节点的限制。今后司法实践中，应将“支付价款”时房地产企业的实际经营情况纳入考量范围。例如，在上海黄浦区法院金某某诉泛某建设控股有限公司房屋买卖合同纠纷案中，法院考虑到房地产企业的实际经营情况和裁判结果存在的不确定性，认为买受人可以将剩余价款交由法院代管。

　　四是从严审查“不能交付且无实际交付可能的情况”。虽然《批复》第3条未设置前置条件，但其仍应符合生存权、居住权保护的价值目标，应满足“商品房消费者以居住为目的购买房屋”的要求。此外，只有在房屋尚未完工又长期停工烂尾，同时缺乏续建价值（即难以进行“保交楼”）的情况下，经过综合考虑，才适宜认定“不能交付且无实际交付可能”，此时商品房消费者享有优先的价款返还请求权。

　　（作者系长沙理工大学法学院讲师）