首页 >> 资讯
民法典如何拯救房租? —— 德国住房租金限制的制度历史与现实
2018年01月03日 07:57 来源:中国社会科学网-中国社会科学报 作者:杜如益 字号

内容摘要:一战时期,在德国海上军事重镇基尔港和威廉港,因为战争导致物价飞涨、房租奇高,为了维护当地的安全和秩序,依据《普鲁士戒严法》第9b条,规定了房租的最高限价,对继续给房租涨价者采取罚则。它关注租房人的利益诉求,用多元化的手段限制房租急性增长的势头,而采用《德国民法典》内外法律条款相结合的方式限制房租,是其特色所在。德国近年来还进行了“民法典内改革”:其一,将房租的客观标准社会化,限制法官自由裁量的空间,“地区房租的参考价格”本来是一个法庭上的证据问题,却通过法典化的手段,将其作为一种生活常识,这种途径成本不小,然而却也可以减少很多纠纷。

关键词:房租;德国民法典;当事人;限制;合同;约定;一览表;提高;限价;承租人

作者简介:

  我国2017年的一份调查显示:在北上广深租房的人群中,有41.69%是已婚或有小孩的租房家庭。在未来3—5年,60.26%的租房者会选择继续租房。而随着房价上升,房租也不断上涨。一、二线城市中,均有两成以上的人每月租金占工资一半及以上,甚至有的占比达80%以上。住房和收入是个人的私事,租户与房主自由订立合同,也理应是当事人意思自治的范围,法律又能有何作为呢?《德国民法典》规制住房租金的百年历程和措施,或许可以作为一个参照。

  从自由到管制

  早在德意志邦国时期,各地方就有房屋租赁的相关法律,但多以崇尚双方的自由意志为主。如通常设定租房为每月一租,房客只要在15号以前提出下月退房就可以解除租赁合同。德国统一以后,1900年的《德国民法典》并未特意规定租金的限制,只是在第138条第2款规定了限制暴利的条款,而且在第557条第1款规定:“于使用租赁关系存续期间,当事人得约定提高租金。”然而,短短十载,世事变迁:一方面,20世纪初期,德国房东协会(1870年成立)的影响力越来越大,他们还制定了大量的租房格式条款,将《德国民法典》中有利于房客的条款架空;而另一方面,德国的工业革命和城市化进程又将大批农村人口引入城市,导致住房的结构性紧张。房东们处于强势地位,租房者居于弱势,自由放任的法律政策已经难以为继。一些州开始设立“租赁统一局”专门处理租房纠纷,以减缓法院的诉讼压力。

  一战时期,在德国海上军事重镇基尔港和威廉港,因为战争导致物价飞涨、房租奇高,为了维护当地的安全和秩序,依据《普鲁士戒严法》第9b条,规定了房租的最高限价,对继续给房租涨价者采取罚则。然而,一房难求的情形下,房主还是可以通过终止租赁合同,再租新租户的方式变相涨价。这种紧迫形势推动了租房法律的继续完善:房东只有具备“重要事由”才可以解除合同。在1917—1919年,立法者在全德推出《租房者保护令》的三个升级版、《应对房屋不足之措施》及《最高租金令》,以平抑房租、保证房租在当地的适当性、限定最高房租,从而缓解一战的“社会危机”。1922年的《帝国租赁法典》在全德颁行,它在保护租客利益的前提下,对战时法令侵犯合同自治的问题有所修正,比如采用浮动的最高限价体系。然而,当时鲁尔危机,国民经济在崩溃的边缘,收效甚微。此后纳粹兴起,法毁政息;二战中房倒屋塌,生灵涂炭。面对战后住房危机,《住宅所有权与长期居住权法》、新《联邦租赁法典》相继颁行,租户之困境渐得缓解;70年代推出了带有社会性质的《住房租赁关系终止之保护法》以及《房租价格法》,秉承“保护租户人格尊严”的宪法理念,房租限价机制也渐趋成熟。

分享到: 0 转载请注明来源:中国社会科学网 (责编:孙龙)
696 64.jpg
用户昵称:  (您填写的昵称将出现在评论列表中)  匿名
 验证码 
所有评论仅代表网友意见
最新发表的评论0条,总共0 查看全部评论

回到频道首页
wxgg3.jpg
内文页广告3(手机版).jpg
中国社会科学院概况|中国社会科学杂志社简介|关于我们|法律顾问|广告服务|网站声明|联系我们