核心提示：房产税与土地出让金在性质、功能及收取标准上都不同，二者相互之间不存在替代关系。

　　《中国社会科学报》2013年11月18日发表的《房产税替代“土地财政”是大势所趋》一文，提出许多好的见解，如调整政策取向，从供给入手调控楼市，开征房产税等，但也有一些观点，如主张以房产税替代“土地财政”（实际上是替代土地出让金），将“年租”制作为开征房产税之前的过渡性措施，称土地出让金为“地价”等，笔者则不能苟同。

　　房产税与土地出让金不能等同

　　房屋与其所在的土地不可分离，而在我国两者的所有权归属却是不同的。与土地以私有制为主体的国家有别，我国城市土地全部属于国有。这种国有土地的所有权不允许买卖，可以出让的是其使用权。对于商品房而言，供建房之用的国有土地使用权的出让，既是有偿的（其价格主要由竞价拍卖决定），又是有一定年限的（50—70年）。房主是其房屋的所有者，但不是房屋所在土地的所有者，而是在一定年限内的有偿使用者。土地出让金由房屋开发商在取得地块的土地使用权时缴纳，它同建筑成本、管理费用、贷款利息、税金及利润等一起构成该房屋的价格。据测算，以土地出让金为主体的土地成本约占房价的40%以上。

　　该文将土地出让金称为“地价”，这在概念使用上是不确切的。地价即土地价格，一般指土地买卖交易时的价格，其性质为土地所有权的永久性转让。我国国有土地不得进行所有权买卖一类的交易，所谓“地价”就无从谈起。土地出让金与地价不同，它是政府代表国有土地的所有者（即“全民”）出让土地使用权的所得，实质上是个人或法人为取得土地使用权所缴纳的租金。显然，不能把土地使用权出让的“地租”与土地所有权买卖的“地价”混为一谈。

　　按常理，不论古今中外，地租都远低于地价。我国建房的土地成本既然主要是“地租”而非“地价”，建筑成本又相对较低，房价水平本应低于土地成本为地价的国家，而实际情况则不然。由于我国土地出让金采取几十年一次性缴清、建房用地采取“竞价拍卖，价高者得”的办法，导致土地出让金不断高涨，从而不断推高房价，以致不论房屋单价水平或房价收入比，均高于许多土地成本为地价的国家。这种现象是极不正常的。

　　土地出让金与房产税的性质也完全不同。房产税是政府作为国家管理者向房屋所有者保有作为财产的房屋所征收的一种财产税，或称固定资产税、不动产税。这种财产税作为政府提供公共服务的一种资金来源，是许多国家地方政府的主要税种。我国征收房产税的目的既是为地方政府开辟一个稳定持久的新财源，减少对“土地财政”的依赖，同时也是为抑制投机性与投资性需求，促使房市供求结构趋于均衡，保持房价稳定。房产税的税基一般是应税房屋的市场估定价值，主要由其建筑成本与土地成本构成。在我国，城市房屋所有者拥有房产权而无地产权，其“宅基地”并不属于个人财产，房价中又已包含地方政府收取的土地使用权出让金，因此在计算房产税税基时应减除其土地成本。

　　显而易见，房产税与土地出让金在性质、功能及收取标准上都不同，二者相互之间不存在零和博弈非此即彼的替代关系。只要商品房建设不能无偿获得国有土地使用权，房产税就不能也不应替代土地出让金；即使在改革土地出让金收取办法之后，土地使用权出让的收益大幅缩水，也不可能被完全替代。