他知识渊博，具有学者风范。社科院研究员，合肥市人大代表等众多名衔让他总能聚焦众人目光。曾主持完成《安徽省十一五房地产业发展规划》等多个房地产项目课题，被公认为是房地产方面的专家，但他却坦言真正研究的兴趣不在房地产行业。谈及合肥楼市近些年发展，他用到最多的词汇是“刷新”。论及限购取消，他断言提振信心的作用大于实际效果。同时他还辛辣指出合肥楼市产品结构存在不合理，建言开发商要根据市民住房需求做好转型。他，就是安徽社科院文化与哲学研究所副所长孔令刚。

　　8月，搜狐焦点合肥站将继续推出“江湖·煮酒”系列访谈。合辑第二期，从合肥的智库人物说起。这一次镁光灯聚焦与楼市风雨同行，默默奉献慧心与才华的地产智库人，敬请关注!

　　书盈四壁 知识造就专业

　　8月5日上午，笔者一行来到了安徽省社科院孔令刚的办公室，见到了这位慕名已久的房地产专家。初见孔令刚，一种学者身上自然流露出来的踏实沉稳的品质让人心生崇敬，平易近人的品质让他更具学者魅力。他的办公室不算大，也没有太多的装饰，但干净整洁，最让人印象深刻的是那满屋的书籍，书橱内、办公桌上都已经堆满了，连墙角都垒起了半人的高度。这让笔者不禁想起那联楚辞名句，“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，在对知识探究的道路上，孔令刚的执着精神让人心生敬佩。表明来意，简单寒暄之后，孔令刚和笔者一起回忆了他的个人经历，共话如何与房地产结缘。

　　近年来，房地产行业发展非常快，政府对这个领域也非常关注，种种机缘巧合让一个非房地产研究专业的学者进入了房地产行业，却在这个领域留下了浓墨重彩的一笔。1991年孔令刚进入安徽省社会科学院，主要研究区域经济，却因长期关注房地产，而被政府部门看重，主持完成了安徽省“十一五”和“十二五”房地产业发展规划，合肥市城市规划等等重大课题项目。

　　“因为我是搞研究的，每次开跟房地产有关的会议政府主管部门都会要求我去参加，而我个人对房地产领域也做了很多研究，发表过一些文章。就这样时间长了以后，我就被认为是房地产方面的专家，但实际上我真正研究的兴趣并不在房地产这个行业领域。”谈及如何与房地产结缘，孔令刚坦言道。虽然房地产并非他主要的研究领域，但交谈中他渊博的学识仍然让笔者受益匪浅。

　　合肥楼市发展关键词汇：刷新

　　合肥近年来的城市飞速变化，孔令刚认为房地产行业起到了巨大的推动作用，特别是对改变城市面貌这块。从没有到迅猛发展，很多项目、很多小区进入市场，进入了合肥市民的生活圈，成为市民改善居住条件的很重要的场所，支撑了整个城市发展的变化，在他看来“整个城市给人的感觉就是长‘高’了，视野也广阔了”。

　　对于这些年来合肥楼市的发展的描述，孔令刚将其高度概况成2个字：刷新。从一开始合肥本土开发企业，到后来到所有的一线、大的品牌都进入了合肥市场，这些企业带来很多新的、领先的观念，像开发理念、设计理念等等，都是在不断刷新。

　　“像绿地集团 (论坛)在合肥开发的几个项目，它的套型设计、内部环境的营造，在合肥一直的处于领先的。除了绿地，还有像后来进来的中海、万科、万达 (论坛)，不断有新的企业进来、不断有新的小区，从一开始的纯住宅到商业地产 (论坛)，再到像万达文旅城这样的综合性文化旅游地产”，孔令刚列举了合肥楼盘项目中的经典案例来诠释自己的观点。

　　房地产行业已经过了黄金时期

　　对于房地产行业在城市发展中的重要作用谁也不能否定，但同时孔令刚也提醒开发商，房地产行业发展本身已经过了黄金时期。想要在这个行业有所成就，就要避免急于求成的心态，“特别是一个项目就让你一夜暴富，或者说一个项目就让你取得巨大的成功，这种时代已经过去了”。

　　他告诫开发商，一定要静下来心来，好好地打磨自己的产品，更好地把握市场经济发展的脉搏，更好地把握政府各方面政策的趋势，了解合肥市民的住房需求，提供更加符合市民需求的产品。

　　楼市产品结构不合理 开发商应更关注刚需

　　孔令刚认为现在合肥的库存要5-8个月才能消化掉，原因在于合肥楼市产品结构不合理。“老百姓可能想买，但是因为它的户型过大或者户型不合理。”

　　他特别强调了年轻人购房，作为购房主力军，年轻人的购房需求很热切，但是市场上适合年轻人的刚性需求的房子却很少。孔令刚建言，房地产开发企业要加强对合肥市民，特别是年轻人、刚需者，区域和需求方面的分析，让产品更能符合市民需求。

　　合肥取消限购在情理之中 未来房地产政策将差异化

　　最近限购取消已经成为房地产业内外热门的话题，截止到8月2日，全国47个限购城市，明确宣布取消的已经有15个，而合肥市也于8月2日正式取消限购。虽然取消限购已经成为大势所趋，但全国仍然有12个大的城市，比如北京、上海明确宣布不会取消限购的。

　　对于合肥取消限购，孔令刚认为这是情理之中的事情。他分析，前几年国家每年都会出台国几条，但现在可能不会在出台这样的政策，现在政府更趋向于差异化的政策、定向调控政策。

　　“形象地说，就是改变我们过去的‘漫灌’变为‘滴灌’，对不同的城市打不同的‘针’。”地方政府、当地房地产主管部门结合本地的社会发展水平和房地产市场的变化，采取相应的对策，将是未来房地产调控的主要形式。

　　取消限购提振信心的作用大于实际效果

　　在取消限购政策对合肥楼市的影响的问题上，孔令刚有着很独特的见解。他认为影响更大程度上是心理层面上的，“提振信心的作用可能大于实际效果”。而在他看来，前期取消限购的那些城市反应也是各不相同的，“像济南反应就比较平淡，而对合肥，据我这2天的观察，就是中心区域的二手房交易反而活跃起来”。

　　他分析应该是因为二手房一方面比较成熟，另一方面它的学区等各方面配套都比较完善，对有投资需求的人来讲还是比较有吸引力的，至少看房的势头热乎起来。

　　而这一切在孔令刚看来，是市场调控下的正常现象。取消以后对供需双方，比如消费者、中介企业的信心提升还是有的，这说明政府的政策开始松动，是在鼓励房地产的这种交易。而对普通老百姓来讲，都有一种买涨不买落的心理，取消限购那房价就可能会涨，“那大家就会跟风，从心理上讲，这是一个正常的现象”。

　　限贷不符合市场经济规律 未来将松动

　　谈到了限购政策，自然不能不谈限贷，主要影响楼市、影响购房者买房的政策便是这两者。孔令刚认为限购、限贷政策是一把双刃剑,一方面它压制了投资型需求,但同时它也抑制了很大一部分刚性需求，改善型需求。光取消限购政策是不科学的，需要有相应的配套政策松绑，才能取得比较明显的收益，比如取消限贷政策。

　　实际上取消限购以后，大量的刚需还需要取消限贷政策，才能买到房子，特别是年轻人。不管在西方国家还是在中国，通过贷款来购买大件消费品是一种很正常的消费观念。“但是我们现在限贷，这本身就不符合市场经济的规律，所以我认为随着限购政策的取消，下一步限贷政策也将一步一步地松动”，对于下半年合肥楼市的发展方向，孔令刚这样分析。

　　房价上涨将是一个长期趋势

　　7、8月份是传统房地产销售的淡季，今年的市场表现得尤为明显，合肥楼市入市量和成交量双双下滑，但对于未来合肥的房地产市场，孔令刚还是很积极看好的,他认为房价上涨将是一个长期的趋势。

　　“从我了解的数据来看，今年以来一直到6月份，合肥市房地产成交面积同比增长不到1%，但成交价格一直在平稳地上涨。”在孔令刚看来，不管你是准备买房还是已经买过房，房价上涨将是不可逆转的态势，今年下半年会有一波楼市成交量上升的势头。

　　购房者买房出手要冷静,更要果断

　　从8月2日起，合肥取消了限购政策，作为普通的购房者可能大多数其实并不太了解，取消限购对他们自己买房会有哪些具体的影响，孔令刚给出了简洁的解释，并积极为所有的购房者出谋划策。

　　在他看来，买房对每个人、每个家庭来讲都是比较重大的事情，消费者购房还是要根据自己的实际能力，自己的需求来选择。第一，不要轻易下手，冷静分析自身各方面的能力、财力、需求；第二要多观察，多看、多听、多寻找信息，“包括多上像搜狐焦点网这样的专业房产网站查询具体信息”；最后，不要去等一些政策或者房价会不会出现大幅度的波动，该入手还是要果断出手。