内容提要：本文采用制度分析视角，基于CHIP和CFPS数据研究中国城市住房市场化改革进程及其对住房不平等的影响机制。住房市场化经历了住房产权化、住房产业化和住房金融化三个阶段，住房从消费品逐渐变为投资品和金融品，并成为城市家庭财产主体和社会分化的重要机制。住房市场化显著改善了城市家庭的住房条件，但加大了代际和不同收入阶层的住房面积差异，拉大了高学历、高职业地位和高收入群体与普通居民的住房资产和住房数量差异。房价持续上涨使住房财富效应膨胀，收入分层与住房分层双重叠加形成的分化效应加剧了21世纪初中国城市的贫富分化。未来的住房制度改革应实现住房经济功能和社会功能的均衡，避免贫富分化加剧。

　　关 键 词：住房产权化；住房产业化；住房金融化；住房不平等

　　项目基金：本研究获得国家社科基金青年项目“新时代农民工住房供应与保障机制研究”(18CSH056)资助。

　　住房是中国城市家庭资产的重要组成部分，对个体的社会地位和生活机遇有重大影响。住房具有消费属性和资产属性，在满足居民消费需求的同时也作为投资品为家庭带来收益和增值(杨赞等，2014)。住房市场化改革以后，住房财富效应显现，住房从消费品变成投资品。2009年，政府大规模的经济刺激政策使住房财富效应膨胀，住房从投资品变成了金融品(吴开泽，2017)。住房金融化加剧了住房不平等，住房不平等成为中国社会贫富分化的重要标志，也是社会分化与不平等的重要机制(刘祖云、毛小平，2012)。北京大学调查显示，住房占中国城市家庭资产的比重达80%，全国家庭净财产基尼系数为0.73(Hvistendahl，2013；谢宇等，2014)。另有研究也显示，城市逐步出现了基于住房而形成的财富分层(张海东、杨城晨，2017)。近年来，针对房价快速上涨引发的社会问题，中央政府提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，要求建立租购并举的住房制度。然而，当前学术界对住房市场化改革进程及其社会影响仍缺乏系统考察，对住房不平等机制的认识仍不够深入。

　　现有研究大多将住房不平等作为收入不平等的替代性指标(Bian，2002)，有研究表明住房资产属性背后具有独立于劳动力市场的生活机会结构(Ansell，2014)。21世纪初以来，住房不平等从消费领域扩展到生产领域，进而成为社会贫富分化的重要机制。受数据资料限制，大部分实证研究基于截面数据来分析住房不平等机制，很少评估改革进程中影响因素的变化(Song & Xie，2014)。由于制度变迁对社会不平等有重要影响(周雪光、库恩，2002)，单个截面数据难以反映住房分化机制及其动态变化。本文采用制度分析视角，利用中国家庭收入调查(CHIP)和中国家庭追踪调查(CFPS)数据，从住房套数、面积和资产等角度考察体制、市场和家庭等因素对住房不平等的影响，从住房资产角度回应市场转型理论，并尝试为住房市场化提供新的解释框架。

　　二、住房市场化背景下的住房分化机制

　　住房市场化改革是整体市场化改革的重要部分，是在福利住房体系中引入市场机制以实现住房商品化和社会化(Wang & Murie，1996)。从改革阶段来看，1998年以前的市场化改革内容为福利住房产权化，这为住房商品化和产业化扫清了障碍。1998年，国务院提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，房地产进入平稳快速发展时期。2003年，房地产业作为国民经济重要支柱产业的地位得到确立。①2008年次贷危机后，政府大规模的经济刺激政策推动房价快速上涨，地方融资平台的融资需求加深了住房金融化趋势。因此，住房市场化进程可分为住房产权化(1980-1998年)、住房产业化(1999-2008年)和住房金融化(2009年后)三个阶段。

　　(一)住房产权化阶段的住房分化(1980-1998年)

　　20世纪50年代末，国家对城市私房进行社会主义改造，原有的住房产权制度被打破，房屋交易被限制甚至被禁止，房地产市场不复存在。②在私房改造的基础上，我国建立了低租金高补贴的福利住房制度，住房的投资、建设和分配由政府和单位负责，住房成为一种普遍性的单位福利(Bian et al.，1997)。在产权化改革前，城市住房类似农村宅基地房，住房所有权属于政府或单位，居民和职工仅拥有住房使用权。由于住房被认为是消费品，住房投资被认为是非生产性投资。在先生产、后消费的思想影响下，福利住房投资规模小，住房短缺严重，城市居民居住条件长期得不到改善。

　　改革开放后，国家将被挤占和错改的私房重新归还给业主，住房产权重新得到尊重和保护。为改善城市居民住房条件、减轻政府住房支出，政府通过鼓励职工购买公房等形式启动了住房产权化改革。③从改革进程来看，1980-1994年是产权化初期，1995-1998年是产权化后期。在产权化阶段，以福利住房为代表的内部市场和以商品住房为代表的外部市场双轨并存(Sato，2006)。由于内部市场压抑着外部市场发展，市场机制在很长一段时间内没有完全形成(方长春，2014)。住房改革采取双轨驱动的模式，沿福利住房产权化和住房商品化两条路径展开(吴开泽，2017)。在改革进程中，决策者逐渐意识到住房产权归属和产权保护的重要性。1994年，国务院提出，职工购买单位住房以后产权归个人所有，领取统一制定的房地产权证书，④全国人大通过的《城市房地产管理法》规定实行房屋所有权登记发证制度；1997年，建设部出台《城市房屋权属登记管理办法》。这些法规和文件标志着新的城市住房产权制度初步建立，住房产权在法律上得到保护。产权化改革使居民从拥有住房使用权变为拥有住房财产权，福利住房从单位“宅基地房”变为明码标价、自由交易的产权住房，进而成为资本化、可转让的个人财产(Davis，2003)。

　　在产权化改革后期，国有企事业单位逐渐成为最重要的城市住房投资者(Logan et al.，1999)。由于改革进程中权力的强势地位没有受到削弱(孙立平，2002)，“体制分割”成为福利住房不平等的重要原因。体制内单位在房地产市场租赁或购买住房，并根据福利住房体制的标准进行内部分配(Logan et al.，1999；魏万青，2014)。在单位内部，福利住房按照“论功行赏”的原则，分配给那些对社会“更有用”的社会成员，其结果导致住房体系的特权累积(塞勒尼等，2010：63-86)。在福利住房体制内，教育和职业状况处于优势地位，居住更大、更好设施住房的居民成为改革赢家(Logan et al.，2010)，这些拥有政治资本的家庭从住房产权化改革中获得了极大的利益(靳永爱、谢宇，2015)。产权化改革将住房实物分配制度下形成的住房分层结构从产权上固定下来，使住房从享用的不平等转变为占有的不平等。

　　在产权化阶段，政府支持房地产业发展，鼓励开发商建设商品住房。住房商品化具有短暂的平等化效应，体制外单位职工能从住房市场的扩张中获益(塞勒尼等，2010)。由于体制外单位职工要以更高的价格购置住房，获得住房更为困难(何晓斌、夏凡，2012)。随着房价上涨，住房产权成为阶层差异和阶层分化的重要指标，住房资产成为家庭财产重要组成部分和社会分层的新标识(李强、王美琴，2009)，住房状况的巨大差异是社会分化日益扩大的反映(Davis，2003)。

　　(二)住房产业化阶段的住房分化(1999-2008年)

　　长期以来，中国采取粗放式的经济发展模式，经济增长主要依赖生产要素特别是资本投入和资源消耗来维持(吴敬琏，2006)，产业投资、基础设施建设投资和房地产开发投资成为拉动地方经济增长的重要方式。房地产业的产业链长、波及面广，与国民经济40个产业大类中的39个产业有关联关系(王国军、刘水杏，2004)，能带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品的发展(石志华，1997)。房地产开发涉及建筑公司、贷款人、保险公司、中介公司、房地产评估师和各级政府(Gotham，2002)。住房建设、基础设施和配套设施建设、房屋销售和转售、房地产融资是经济增长的重要引擎(Pattillo，2013)。房地产业发展还有利于促进消费、扩大内需，政府将房地产业确立为国民经济的支柱产业，住房改革进入产业化阶段。⑤

　　政府在住房产权化改革时期也启动了分税制改革。从1993年到1994年，地方财政收入占总财政收入的比重从接近80%迅速下降到45%左右，地方财政支出比重升至70%以上(周飞舟，2006)。由于《预算法》对地方举债的限制，土地出让收入成为弥补地方公共财力不足的唯一来源，土地经营成为城市建设资金筹集的重要渠道，城市进入以地生财的阶段(刘守英，2018)。地方政府通过建立完善的土地储备和招拍挂制度，垄断了城市建设用地供应。⑥财政分权和土地垄断使地方政府和房地产企业形成了以土地为基础的持久联盟(Fu & Lin，2013)。因此，住房产业化以地方政府垄断土地供应为基础，以土地招拍挂等市场化运作方式为手段，以地方政府扶持和住房市场高度自由化为特征，房地产从完全受政府管制的行业转变为市场化程度较高的行业。

　　在产业化阶段，住房获得途径发生根本性变化，政府和单位不再承担住房供应责任，大部分居民仅能从市场购买或租赁住房。城市家庭住房类型发生明显变化，公房比重迅速下降，商品住房比重上升。CHIP和CFPS数据显示，从1988年到2002年，公房所占比重从84.81%下降到15.54%，房改房比重从0.47%上升到62.72%；从1995年到2014年，商品住房比重从1.25%上升至53.09%。

　　在产业化阶段，城市家庭住房条件明显改善，住房不平等也快速增长(Yi & Huang，2014)。在房地产市场上，住房差异来源于劳动力市场或家庭财产差异，从市场购房的居民有更高的收入和更好的职业(Lee，2000)。家庭因素对住房不平等的影响增强，低收入家庭改善住房条件面临更多困难(Ren & Hu，2016)。由于产权化改革在不同阶层之间分配了住房利益，各阶层在住房市场中处于不平等位置，精英阶层和普通居民的住房分化加剧。此外，再分配制度仍持续影响住房消费，体制分割和市场分化双重力量使住房分化机制相当复杂(Huang & Jiang，2009；吴开泽，2017)。随着房价持续上涨，住房成为城市家庭最重要的私有财产，住房投资也是家庭投资的重要部分。由于住房投资回报率长期高于同期其他投资回报率，住房成为收入、财产和社会分化的助推器，住房产权不平等转化为住房资产不平等(陈钊等，2008)。

　　(三)住房金融化阶段的住房分化(2009年后)

　　20世纪80年代以来，住房从简单的商品变为复杂的金融品，在2008年的金融危机中，住房显示了它使整个世界经济几近瘫痪的能力(Pattillo，2013)。有学者发现政府是推动住房金融化的重要力量，美国政府通过推广抵押贷款证券化获得收入，以管理社会危机和平衡预算赤字(Quinn，2010)。为应对金融危机的影响，中国各级政府进行大规模的房地产和基础设施投资，地方政府对土地融资的依赖加深。中央政府为支持地方经济发展而放宽了土地抵押融资条件，地方政府成立了以土地为抵押物的融资平台，实现土地的金融化(刘守英，2018)；同时又出台了各种促进住房消费的优惠政策在“幕后”推动房价上涨(李斌、王凯，2010)。国家统计局数据显示，2009年全国商品住宅销售均价增长24.72%，销售面积增长45.39%。⑦2013年以后，地方政府通过控制土地供给推高土地和住房价格(付敏杰等，2017)。房价高速增长通过引致富裕家庭增加投资性住房需求，进一步推高了房价(陈彦斌、邱哲圣，2011)。在政府、银行和中介等多重利益聚合推动下，住房投资和投机行为盛行，住房金融化程度进一步加深(刘升，2014)。

　　住房金融化的第一个特征是土地出让金成为地方财政收入的重要来源，以土地和住房为抵押物的融资资本成为城市发展的重要推动力。从2009年到2014年，全国土地出让收入总额约19.06万亿元，年均3.18万亿元(汤林闽，2016)。在高房价背景下，中国开创了一条以土地为信用基础积累城市化原始资本的独特道路(赵燕菁，2014)。为了维持大规模的城市建设资金需求，城市政府成立了大量以土地为抵押物的融资平台(刘守英，2018)。2013年后，全国土地出让面积和收入没有增长，与土地价格上涨相伴随的是土地抵押贷款和抵押面积显著增长(付敏杰等，2017)。由于房地产成了政府融资平台的信用依托，保持房价稳定增长成为维持融资平台顺利运转的重要手段。

　　住房金融化的第二个特征是房地产开发和居民购房高度依赖融资借贷。房地产开发企业长期采取高负债运营模式，在土地拍卖和房屋建设中采用银行信托、开发贷甚至高利贷等融资借贷模式，2019年中国房地产上市企业30强的资产负债率高达80%。⑧房价上涨激发了居民对未来房价持续上涨的预期，居民将拥有多套住房作为家庭财富投资的重要部分(易成栋、黄有琴，2011)。房价上涨还催生了以经济管理精英、中小企业主和个体户等为主的炒房食利阶层(吴开泽，2016)。银行和中介为扩大业务，推出了“首付贷”“消费贷”“过桥贷”“信用贷”等业务，引导居民加大金融杠杆进行住房投资和投机。从2008年到2017年，全国个人住房贷款余额从3万亿元增至21.9万亿元，其中2009年增长47.9%，住户部门杠杆率从17.9%上升到49.0%(中国人民银行金融稳定分析小组，2018)。

　　现代抵押融资是美国在20世纪30、40年代发展起来的，住房抵押贷款需要一个常规的系统来评估投资风险，评估系统采用的技术渗透着时代的种族和经济阶层偏见(Stuart，2003)。不平等的住房融资制度系统地使非洲裔和其他少数族裔群体处于不利地位(Pattillo，2013)，歧视性评估和借贷实践也使来自欧洲的工薪阶层移民受到负面影响(Massey，1990)。居住隔离使少数族裔很难获得优质贷款，这为少数族裔客户创造了独特的小众市场，他们对这些具有剥削性质的次级住房抵押贷款有很大需求(Rugh & Massey，2010)。中国的住房抵押贷款要求拥有稳定的职业和收入、良好的信用和被认可的抵押资产，住房融资能力与个体的就业单位和职业密切相关(王宁、张杨波，2008)，高收入者和拥有更多资产者能通过金融杠杆扩大住房差距(陈钊等，2008)。在高房价背景下，住房产权滋生的资产性收益、住房资产与面积引起的潜在再投资收益等影响家庭总收入并加剧收入不平等(张传勇，2018)。住房金融化使富裕家庭的财富增长速度更快，从而加剧了财富差距(吴卫星等，2016)。

　　在金融化阶段，房地产成为社会增量财富分配机制，社会财富从无房者向多套住房者、从后获住房者向已获住房者转移。有研究表明，2008年后住房资产对家庭总收入的贡献度提高了大约一倍，住房资产收益对家庭总收入的影响大于个人收入(张传勇，2018)。在发达国家，房地产和股票是富裕阶层财产的主要部分，财产分配比收入分配更不平等且呈恶化趋势(Keister & Moller，2000)。在中国，城市住房财产分层体系是职业分层之外的重要分层体系(李骏，2017)，住房富有者因住房更加富有，住房贫困者因住房更加贫困，有房者和无房者之间贫富差距迅速拉开(胡蓉，2012)。住房分层甚至取代传统的收入、教育和职业分层，决定了个人的社会阶层(闵学勤，2012)。

　　三、研究设计

　　(一)数据来源

　　本文采用1988年、1995年和2002年CHIP数据。因2007年后CHIP数据的住房变量较少，本文采用2010年、2012年和2014年CFPS数据分析住房金融化阶段的住房不平等情况。本文剔除CHIP和CFPS中的农村、郊区和村改居社区样本，以城市家庭作为研究对象。

　　(二)研究变量

　　1.因变量

　　家庭人均住房面积：用城市家庭现住房建筑面积除以家庭人口数，取对数后纳入模型分析。

　　家庭人均住房资产：家庭所有住房资产净值除以家庭人口数。

　　家庭住房套数：指城市家庭拥有产权的住房数量，分为0套、1套和2套及以上住房。

　　2.自变量

　　世代：根据受访者出生年份，以10年为标准划分为6个世代。

　　工作单位：包括国有机构、国有和集体企业、体制外(含个体、私企)和无工作单位，考虑到CFPS数据中离退休人员比重较高，故将离退休单独作为一类。

　　职业：分为普通职工(含生产工人、体力劳动者、其他)和失业人员，行政企事业单位管理者，专业和科研人员，办事人员，以及办理了退休手续的退休人员等。

　　教育程度：分为高中及以下和大专及以上两类。

　　婚姻状况：分为在婚和非在婚，非在婚包括未婚、离异和丧偶等。

　　家庭人均收入分组：对家庭人均收入进行四等分组。

　　家庭人口数：受访家庭所有成员数。

　　3.住房不平等衡量指标

　　基尼系数和泰尔系数是衡量不平等的重要指标，数值越大说明不平等程度越高，论文采用这两个指标，从人均住房面积和住房资产两个角度衡量住房不平等。

　　基尼系数表示绝对公平线和洛伦茨曲线之间的区域与对角线下方的科尔姆三角区域面积的比率，基尼系数介于0与1之间，随着洛伦茨曲线弯曲程度的增大而逐渐增大，基尼系数通过某种数学处理可使之恰为相对平均差的一半(森、福斯特，2015；胡蓉，2012)。基尼系数计算公式如下：

　　G=1+∑Y[，i]P[，i]-2(∑P[，i])'Y[，i] (公式1)

　　其中，Y[，i]代表第i组人口住房总资产(面积)占全部人口住房总资产(面积)的比例，P[，i]代表第i组人口数占全部人口的比重，(∑P[，i])'表示累计到第i组的人口总数占全部人口总数的比重。

　　泰尔系数是泰尔(Theil)借鉴信息理论中的熵概念计算不平等的一种方法(森、福斯特，2015)。泰尔系数可以分解为组间不平等(T[，bg])和组内不平等(T[，wg])，进而测算各部分对泰尔系数的贡献率(Huang & Jiang，2009)。泰尔系数计算公式如下：

　　T=∑[P][，i=1](1/p×y[，i]/μ×ln(y[，i]/μ)) (公式2)

　　其中P是住户总数，y[，i]是住户i的住房资产(面积)，μ是y[，i]的均值。T范围在0到ln(p)之间。

　　(三)模型和方法

　　论文采用多元线性回归模型分析人均住房面积。由于较大比例城市家庭的住房资产为零，住房资产变量属于非正态分布的受限因变量，考虑到选择性偏差的影响，采用广义Tobit模型分析人均住房资产(周华林、李雪松，2012)，该模型的公式为：

　　y[*][，1i]=x[，1i]β[，1]+μ[，1i]

　　y[*][，2i]=x[，2i]β[，2]+μ[，2i] (公式3)

　　y[，2i]={y[*][，2i]，if

　　y[*][，1i]＞0

　　0，if

　　y[*][，1i]≤0，i=1，2，…n (公式4)

　　公式3和公式4中，x[，1i]和x[，2i]是解释变量，β[，1]和β[，2]是对应的系数。

　　采用广义定序Logit回归模型分析住房套数影响因素。广义定序Logit模型是对定序Logit模型假定条件弱化的模型，该模型不需要满足平行回归假定，允许回归系数随因变量的次序变化而变化(王存同，2017：188)，该模型的公式为：

　　P(Y[，i]＞j)=exp(α[，j]+X[，i]β[，j])/1+[exp(α[，j]+X[，j]β[，j])]，j=1，2，…，J-1 (公式5)

　　公式5中，x[，1]，……x[，k]是解释变量，β[，1]，……β[，J-1]是对应的回归系数。

　　由于住房地域差异明显，论文将省份哑变量纳入模型。论文采用列删方法删除缺失值，剩余样本量是28768份，具体如表1所示。

　　表1 相关变量描述统计

	1988年	1995年	2002年	2010年	2012年	2014年
定类变量(%)
住房数量
0套住房	86.20	58.00	19.40	18.80	15.90	13.52
1套住房	13.80	42.00	75.40	65.95	68.27	70.47
2套及以上住房	0.00	0.00	5.20	15.25	15.82	16.01
男性	92.13	66.86	67.18	52.86	50.20	51.42
在婚	—	95.93	99.16	83.95	83.92	83.81
党员	38.83	34.61	37.89	18.27	18.01	19.46
城镇户籍	—	—	99.12	74.86	80.55	81.58
大专及以上学历	17.13	23.81	27.12	20.14	17.69	18.75
世代
1939年以前	33.72	23.44	12.23	8.65	10.56	8.71
1940-1949年	28.99	22.63	18.04	12.95	16.08	15.53
1950-1959年	31.37	34.92	35.32	20.62	23.49	23.20
世代
1960-1969年	5.77	18.27	28.05	24.11	21.88	25.52
1970-1979年	0.16	0.74	6.37	22.57	19.01	19.08
1980年以后	—	—	—	11.11	8.99	7.95
家庭人均年收入分组
最高25%	25.42	24.72	25.44	23.59	27.00	25.09
次高25%	24.98	25.28	25.51	26.41	25.92	27.37
较低25%	25.15	24.99	25.13	26.70	23.95	26.37
最低25%	24.45	25.01	23.92	23.59	23.13	21.16
工作单位
体制外和无工作单位	2.45	1.93	14.91	48.00	53.42	43.70
国有机构	11.34	31.59	30.47	10.14	9.31	10.65
国有和集体企业	78.48	62.38	51.14	9.27	8.02	9.80
离退休	7.74	4.10	3.48	32.59	29.25	35.84
职业
普通职工和失业人员	43.29	30.11	37.98	52.00	50.30	45.31
行政企事业单位管理者	12.38	14.13	13.41	5.84	6.55	6.39
专业和科研人员	15.95	19.15	15.50	8.08	6.19	7.48
办事人员	20.86	15.77	6.32	4.84	4.44	9.04
退休人员	7.53	20.85	26.80	29.24	32.51	31.77
连续变量(均值/标准差)
家庭人口数	3.54(1.03)	3.13(0.82)	3.01(0.79)	3.22(1.33)	3.25(1.46)	3.35(1.54)
家庭人均住房面积(平方米)	13.08(8.64)	16.23(10.70)	24.85(13.10)	30.95(28.99)	32.55(26.35)	33.63(26.67)
家庭人均住房资产(万元)	—	0.54(1.37)	2.89(3.63)	18.16(35.72)	19.63(35.71)	21.03(37.08)
样本量	8078	6424	6365	3325	2490	2086

　　(四)城市家庭住房情况描述性分析

　　1.城市家庭住房状况变化趋势

　　住房市场化改革显著改善了城市家庭的住房条件，居民住房自有率显著提升。从1988年到2014年，城市居民人均住房建筑面积从13.08平方米上升到33.63平方米，户均面积从42.62平方米上升到102.78平方米，住房自有率从13.80%上升到86.48%，户均住房套数从0.13套上升到1.05套。(见表2)城市家庭的住房资产显著增加，住房资产增值远大于收入增长。从1995年到2014年，有房家庭人均住房资产从1.45万元增长到24.38万元，增长了15.82倍；城市居民人均年收入从4774.67元增长到21206.9元，增长了3.44倍。从1995年到2002年，城市家庭人均收入年均增长502元，有房家庭人均住房资产年均增长2815元，住房资产增值额是收入增长额的5.61倍；从2010年到2014年，人均收入年均增长539元，有房家庭人均住房资产年均增值12528元，住房资产增值额是收入增长额的23.24倍。从1995年到2014年，城市家庭住房资产占家庭资产的比重从22.53%上升到83.03%。

　　2.城市家庭住房不平等变动趋势

　　住房和收入基尼系数显示，住房资产不均等度最高，收入不均等度次之，住房面积不均等度最低。在住房市场化进程中，收入不平等趋势呈现“倒U型”趋势，1988-2010年期间收入不平等持续扩大，2010年后有所下降。住房面积不平等呈“U型”趋势，1988年人均住房面积基尼系数为0.304，2002年下降为0.272，2010年上升到0.357。住房资产不平等也呈“U型”趋势，1995年住房资产基尼系数为0.513，2002年下降到0.454，2010年上升到0.643，2014年仍高达0.604。早期住房市场化降低了城市家庭的住房资产差距，后期的住房金融化加剧了住房资产分化，住房资产不平等是城市贫富分化的重要原因。

　　表2 城市家庭住房和收入变化趋势表(1988-2014年)

	1988年	1995年	2002年	2010年	2012年	2014年
家庭人均收入(元)	1168.99	4774.67	8290.61	19052.87	19175.68	21206.9
住房自有率(%)	13.80	42.00	80.60	81.20	84.10	86.48
家庭户均住房套数(套)	0.13	0.42	0.86	0.98	1.02	1.05
现住房户均建筑面积(平方米)	42.62	47.90	70.71	90.34	94.27	102.78
有房家庭人均住房资产(万元)	—	1.45	3.42	19.37	23.09	24.38
住房资产占家庭资产比重(%)	—	22.53	55.16	76.71	69.84	83.03
人均收入基尼系数	0.228	0.284	0.321	0.485	0.475	0.421
人均住房面积基尼系数	0.304	0.285	0.272	0.357	0.365	0.357
人均住房资产基尼系数	—	0.513	0.454	0.643	0.601	0.604

　　3.城市各群体住房不平等变动趋势

　　在住房产权化后期和产业化早期，城市居民人均住房面积和住房资产泰尔系数呈下降趋势，在住房产业化后期和金融化阶段，住房面积和住房资产泰尔系数呈上升趋势(见表3)。

　　在住房产权化和产业化阶段，世代和学历组间住房面积不平等呈扩大趋势，单位组间不平等呈下降趋势。在住房金融化阶段，单位和职业组间住房面积不平等呈下降趋势，省域不平等呈扩大趋势。从2010年到2014年，省域住房面积不平等系数从0.012上升到0.029，所占比例从5.22%上升到12.63%。

　　在住房市场化进程中，不同省份、收入和职业群体间住房资产泰尔系数增长明显，组间不平等占比也呈上升趋势。从1995年到2014年，职业组间不平等所占比重从0.83%上升到6.87%，世代组间不平等比重从14.81%上升到26.43%，省域不平等比重从31.21%上升到53.29%。

　　表3 城市家庭住房面积和住房资产泰尔系数比较表(1988-2014年)

	人均住房面积	人均住房资产
年份	1988	1995	2002	2010	2012	2014	1995	2002	2010	2012	2014
泰尔系数	0.164	0.149	0.128	0.238	0.238	0.229	0.506	0.377	0.826	0.695	0.698
组间不平等系数
教育	0.000	0.000	0.002	0.002	0.000	0.001	0.001	0.003	0.029	0.028	0.013
单位	0.005	0.003	0.004	0.001	0.001	0.001	0.007	0.005	0.021	0.024	0.042
职业	0.004	0.003	0.004	0.003	0.000	0.001	0.004	0.006	0.053	0.042	0.048
世代	0.003	0.006	0.002	0.002	0.006	0.005	0.006	0.012	0.022	0.021	0.024
收入组	0.004	0.006	0.009	0.009	0.003	0.005	0.075	0.094	0.226	0.150	0.185
省份	0.009	0.009	0.008	0.012	0.013	0.029	0.158	0.113	0.422	0.304	0.372
组间不平等占比(%)
教育	0.02	0.01	1.25	0.69	0.13	0.58	0.13	0.82	3.48	4.01	1.85
单位	3.05	1.90	2.75	0.52	0.23	0.64	1.34	1.23	2.55	3.42	6.06
职业	2.74	1.90	2.99	1.22	0.13	0.36	0.83	1.51	6.42	6.03	6.87
收入组	1.58	4.35	1.79	0.64	2.32	2.24	1.26	3.06	2.62	3.02	3.50
世代	2.18	3.94	6.76	3.71	1.11	2.31	14.81	25.05	27.35	21.64	26.43
省份	5.60	5.98	5.95	5.22	5.32	12.63	31.21	29.89	51.05	43.77	53.29

　　四、城市住房不平等机制分析结果

　　(一)住房套数不平等机制分析

　　在住房产权化和产业化早期，体制因素对住房分层影响显著，在产业化后期和金融化阶段，市场因素和家庭因素成为重要影响因素。表4显示，在产权化和产业化早期，体制内单位对住房套数的影响系数由负数转为正向显著，管理精英、专业精英和大专及以上学历者的系数由负变正，大专及以上学历者的住房优势显著增强。这表明产权化改革主要影响住房产权的获得性，拥有体制资本的家庭是改革的赢家。在金融化阶段，高学历、高收入、高职业地位群体和党员在住房套数上具有显著优势，“70后”和“80后”在住房套数上明显处于劣势。

　　在住房市场化进程中，婚姻状况、家庭人口数和家庭收入等家庭因素对住房数量影响越来越显著，家庭收入分层与住房分层经历了从“失配”“适配”到“叠配”的过程。1988年，最高25%和次高25%收入组的系数均为负数且在0.1%的水平上显著，这反映住房产权化初期收入分层和住房分层是“失配”的。1995年，高收入者对住房套数的影响虽然为负，但显著度和系数均显著下降，这表明住房产权化后期收入分层和住房分层由“失配”逐步变为“适配”。在产业化和金融化阶段，高收入阶层与低收入阶层的住房数量差距持续扩大。从2002年到2014年，最高25%收入群体对1套房的影响系数从0.612上升到1.409，对2套及以上房的影响系数从1.163上升到1.472，均在0.1%的水平上显著。收入分层与住房分层形成“叠加效应”，即高收入家庭拥有更多套住房，低收入家庭获得住房则越来越困难。