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社会化学生公寓缘何要回购
2014年08月25日 10:48 来源:中国教育报 作者:刘盾 字号

内容摘要:社会化学生公寓只能在短期内解决学生住宿等问题,随着物价上涨,特别是收费政策不配套等问题凸显,合作双方矛盾逐渐激化。

关键词:学生公寓;社会化;高校;投资企业;学生

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大西瓜 绘

  ■社会化学生公寓只能在短期内解决学生住宿等问题,随着物价上涨,特别是收费政策不配套等问题凸显,合作双方矛盾逐渐激化。

  ■高校社会化学生公寓面临的运营困境已经危及社会及高校的和谐稳定。高校社会化学生公寓已不适合当下形势,所有相关方的利益都受损。

  ■彻底解决高校社会化学生公寓运营困境,最好的办法是整体回购。整体回购的重要目的,是使企业尽早摆脱经济压力及负担,在一定程度上也消除了影响高校办学及管理的不良因素。

  ■政府作为教育的投资主体,应在回购过程中坚持主导地位,协调有关部门制定相应的政策、法规、措施等,并对回购项目进行严格的审计监督,清产核资,明确权责利。

   “目前湖南部分高校已向投资企业预付部分回购定金,部分高校已与投资企业就回购社会化学生公寓展开谈判。”湖南金岸投资公司董事长何学东告诉记者,他看到了回购政策所带来的曙光,但往往因双方提出的回购价格差距太大,致使谈判陷入胶着状态。

  在何学东看来,高校社会化学生公寓是高校扩招的产物。1999年以来,声势浩大的扩招使得高校学生数量急剧递增,但由于高校资金短缺,学生公寓供需不协调等问题凸显。为破解难题,我国从1999年开始,相继出台了一系列高校后勤社会化改革政策,部分高校通过实施高校公寓社会化改革,有效缓解了扩招所带来的后勤服务不足等难题。

  湖南是目前高校社会化学生公寓问题较突出的省份,近日,记者通过采访发现,由于住宿费14年未上调,再加上近年来贷款利率和物价上涨等原因,该省部分高校社会化学生公寓项目严重亏损,成为矛盾重重的“定时炸弹”。

  湖南大学经贸学院教授刘宛晨认为,回购是化解高校学生公寓社会化运营困境的根本举措。湖南部分高校已在政府的支持下,对部分社会化学生公寓进行回购。

  社会企业投资建设学生公寓曾解燃眉之急

  “扩招和高校资金匮乏是高校社会化学生公寓产生的最主要推动因素。”刘宛晨分析说,2006年高等教育招生人数达到505万人,是1998年的4.68倍,高校在校生人数达到2300万,但由于国家财政投入难以满足其快速发展要求,高校后勤基础设施建设资金短缺,学生公寓等生活配套设施供需不协调等问题逐步凸显。

  1999年11月,时任教育部部长陈至立在全国高校后勤社会化改革工作会议上强调,高校后勤社会化势在必行。

  当时全国高校学生宿舍多为6至8人一间,与上世纪50年代相比,高校学生宿舍没有多少变化。据当时对在京部分中央部委所属高校的调查,高校学生宿舍中,40%至50%使用时间在40年以上,其中1/3左右的宿舍使用时间达50年以上。按国家当时规定的6.5平方米/人的标准计算,高校学生宿舍尚缺578万平方米,按每平方米平均造价1000元计算,就需要投入57.8亿元,如果再考虑到此后高等教育规模进一步扩大,以及学生对住宿条件的期望进一步提高等因素,比如按4人一间、人均10平方米住宿面积计算,缺口将是一个天文数字。靠当时的体制和机制,单纯靠国家投入显然是不可能做到的。

  为解决难题,实现办学模式和办学效益的协调发展,我国从1999年开始相继出台了一系列高校后勤社会化改革政策。

  湖南作为教育大省,从2000年开始,引进企业投资高校公寓。

  何学东等投资企业负责人告诉记者,他们之所以投资,是因为他们曾在教育部门工作过,有教育情结;同时他们认为高校社会化学生公寓将按市场化规律运营,收费能随成本涨,能实现当时高校所承诺的保本微利。

  湖南省高校社会化学生公寓在严格遵循市场运作、平等互利原则的前提下,由校企双方根据合作时的政策背景、物价指标、贷款利率和收费标准等相关因素,签订合作协议,形成了多元化的合作开发方式。

  刘宛晨及其团队实地调查了湖南多所高校社会化学生公寓项目后发现,主要分为四种开发模式。

  第一种是完全社会化模式,该模式全权由投资企业征地、建设并经营管理。如湖南师大天马学生公寓、湘潭大学翰林学生公寓区。

  第二种为比较社会化模式。学校提供土地并拥有产权,采用BOT(建设—经营—转让)的投资方式,进行招标建设,由企业投资建设并经营、管理,到合同约定的年限后,经营管理权交还给学校,如湖南大众传媒学院学生公寓区、长沙大学学生公寓区。

  第三种是相对社会化模式。学校提供土地,由企业投资建设,建成后交由学校管理。如湖南农业大学金岸学生公寓区、湖南工程学院学生公寓区等。

  第四种是学区社会化模式。学校提供土地,由从高校分离后组建的学校后勤服务实体开发建设并管理。如中南大学、湖南理工学院部分学生公寓。

  从回报率的角度出发,湖南省社会化学生公寓又可分为两种模式。一种是由企业一次性投资,以若干年入住学生的住宿费作为报酬,该模式被大部分高校所采用。

  另一模式是由企业一次性投资,校方严格遵循项目回报和学生住宿费用不直接挂钩的原则,并在合同约定年限内,分年支付本金和年固定回报。湖南科技大学、湖南工业大学部分学生公寓项目采用的是这种方式。

  在短短几年时间内,湖南省高校合理利用学校和政府有限投入,有效改善了学生的住宿条件。据湖南省教育厅摸底统计,截至2005年底,该省共有49所高校引进社会企业投资,吸纳53亿多元社会投资资金,建设学生公寓433万平方米、食堂50多万平方米,解决了近40万大学生的吃住问题,湖南省生均学生公寓面积由改革前的不足5平方米提高至7.8平方米。

  高校社会化学生公寓渐成“定时炸弹”

  “社会化学生公寓只能在短期内解决学生住宿等问题,随着物价上涨,特别是收费政策不配套等问题凸显,合作双方矛盾逐渐激化。”刘宛晨表示,育人功能作为学校追求的主要目标之一,无论公寓管理是否为社会化形式,学校都必须对学生负责,对公寓的稳定运行负责。但对企业而言,学生公寓只是企业的一个投资项目而已,追求的是成本最小化和利益最大化。经营管理理念不同导致矛盾在多处爆发。

  在硬件建设方面,社会化学生公寓普遍存在商业设施齐全,而文化、体育等设施不足,育人功能欠缺等问题。

  在建设标准方面,由于投资企业尽量降低建设成本,使得学生公寓设计标准普遍偏低,建设质量参差不齐。

  在管理服务方面,由于企业本着成本最小化的原则,降低企业物业管理成本,队伍素质和服务水平较低,难以满足学校和学生需求。

  此外,由于建材价格上涨,国家金融、税收政策变化和物价上涨等原因,社会化学生公寓项目建造、运营成本大幅上涨,社会化学生公寓不同程度地遭遇经营困境。

  刘宛晨及其团队通过大量走访社会化学生公寓参与企业负责人、高校领导等,并对政策进行研究后,对导致社会化学生公寓项目陷入困境的原因进行了总结分析。

  “在建造学生公寓时,由于学校未能按合同及时提供能进场施工的工地,随后又要求赶工期,加上建材价格大涨,建造的成本就大幅上升。”江南经典投资开发有限公司董事长梁瑛称,由于学校的过失,致使建造成本增加1000多万元。

  “投入运营后,首先面临的困难就是贷款利率上升。”刘宛晨表示,2000年以来,银行中长期贷款基准利率不断上调,年利率由5.76%上涨至2007年的7.83%,部分民间借贷等贷款利率上调更高。

  “水电费也大幅上涨,湖南省明文规定,高校每月需向每位学生免费提供5度电、3吨水。”刘宛晨经过测算,受通货膨胀、物价上涨等因素影响,同2000年相比,在2009年时,社会化学生公寓项目办公费用上涨了118%,物业维修费用上涨了270%以上。

  在物价不断上涨的背景下,教育部、财政部、国家发改委等部门于2003年、2005年与2009年先后三次联合发文,禁止收费标准上调。

  何学东告诉记者,由于以上政策原因,湖南省社会化学生公寓收费标准从2000年至今一直未变,四人间每人收费不能超过1200元,六人间收费每人不能过1000元,住宿费是社会化学生公寓最主要的收入,这导致项目收入未与经营成本同步调整,利益与公益之间的矛盾日趋激烈。

  刘宛晨表示,社会化学生公寓项目经营成本在2008年利率最高时,比2000年上涨了44%,即使在2009年最低利率时,也比2000年上涨了23%,经营成本与项目收入严重不协调。随着物价和利率继续上涨,亏损日趋严重。

  刘宛晨及其团队选取了湖南省具有代表性的10个学生公寓项目,以其经营情况作为样本,经过统计发现。社会化学生公寓人均建筑面积10平方米,人均投资14000元,项目贷款占总投资的65%。

  刘宛晨及其团队构建一个模型进行比较,他们假设项目总建筑面积为10万平方米,入住l0000名学生,投资14000万元,项目贷款9100万元。项目年总收入由学生公寓租金、门面收入和食堂收入组成。其中项目年总收入按1300万元计算,学生公寓租金按每人1200元/年、每年收入为1200万元计算,其他收入按每年100万元计算,企业严重亏损。

  据此,刘宛晨分析称,出现亏损的根本原因并非企业经营管理不善所致,而是由于项目的市场运作方式与服务公益性要求之间的矛盾日益激化。

  据刘宛晨及其团队调查,很多社会化学生公寓项目存在无法按时支付物管人员工资、水电费等现象,部分严重的已经发生过停水、停电等事故。部分社会化学生公寓项目的贷款无法按计划偿还,导致企业与银行之间信用关系不断恶化。如果银行采取起诉形式,走法律途径,对学校公寓实行拍卖偿债,将形成一系列恶性循环。

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