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“房地产市场的运行态势与经济金融影响”论坛在线举行
2021年11月17日 15:30 来源:中国社会科学网 作者:卫思谕 字号
2021年11月17日 15:30
来源:中国社会科学网 作者:卫思谕
关键词:房地产;金融化;经济

内容摘要:

关键词:房地产;金融化;经济

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  中国社会科学网讯(记者卫思谕)11月10日,中国宏观经济论坛(CMF)宏观经济热点问题研讨会(第37期)在线上举行。与会专家学者聚焦“房地产市场的运行态势与经济金融影响”主题展开深入探讨。本次论坛由中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院、中诚信国际信用评级有限责任公司联合主办。

  房地产市场的金融化特征

  中国人民大学财政金融学院教授马勇代表论坛发布CMF中国宏观经济专题报告。报告围绕房地产市场的金融化特征与风险机制、房地产泡沫化及其对经济金融体系的影响、当前房地产市场的运行态势与可能影响三个部分展开。

  报告认为,房地产行业是一个高度金融化的行业,关联着国民经济其他的部分。从其运作模式来看,房地产主要包括土地一级开发、房地产二级开发和房产销售三个环节,金融在这三个环节中分别保持了70%左右的杠杆率水平。当前房地产调控方式进入了精准定向分类调控的新阶段。一方面,针对房地产企业设置了“三线四档”。除了银行,房地产开发商的资金来源很多,各类信贷产品、资管计划乃至所谓的“财富产品”,再加上各类预收款和占压资金,仅从银行端控制房地产企业融资如隔靴搔痒。另一方面对银行也加强了所谓的房地产金融审慎管理。

  “三线四档+五档限贷”分别针对房地产企业金融机构的房地产相关贷款进行了较为精确定向的调控。马勇认为,它必须要放在降杠杆的整体背景下理解才合适。一个从企业端控制了总负债,一个从银行端降低了居民和企业通过按揭贷款获得资金的可能,对应着房地产企业、居民部门和金融机构三方主体的同时降杠杆。

  在精准定向加码调控背景下,房地产增速在多种因素叠加预期下出现明显的负增长,今年前三个季度特别是最近两个季度出现房价明显下行的趋势。在70个大中城市中,不管是新建住宅还是二手房价格三季度都出现了环比负增长,同时商品房销售均价也出现了负增长。从2015年至今,这三个价格增速指标同时转负首次出现,说明房价下降的情况还是比较明显的。甚至2020年一季度的疫情冲击都没有今年三季度房价负增长表现这么明显。所以,房价下跌是一个事实。

  报告最后对近期房地产市场作出总结指出:一当前房地产市场调整仍然处在可以承受的区间。二当前房地产市场违约事件不会引发系统性金融风险。三政策的动态调整将随时为可能的风险提供对冲和缓冲。

  房地产市场拐点到来

  中国人民大学经济研究所联席所长、教授、中国宏观经济论坛(CMF)联席主席毛振华认为,房地产总体供需拐点已经到来。这个拐点意味着告别了过去的房地产高速成长的阶段,进入到单边下行、震荡下行的历史新阶段。同时,房地产政策调整力度很大且未来不会有根本性放缓。不仅有“四条红线”、价格管控、房地产税,也包括在以恒大事件为代表的房地产体系出现一系列问题的背景下监管机构出台的政策。过去房地产对中国经济的发展、对中国人民生活水平的提高、对于中国宏观经济的支撑起到了极其重要的作用。但是我们要告别对房地产的路径依赖,脱虚向实,这是一件中长期的事情,目前在四个方面仍然有较大的信用压力。因此要持有更谨慎的态度,不能盲目乐观,特别要精准有力地出台政策。

  中国人民大学副校长刘元春认为,中国房地产新时代已经到来。这个新时代超越了短期行政管控所带来的短期波动,也超越了一般意义上人口变化或者说库存周期变化所带来的周期波动。中国未来整个房地产的基础运行机制将发生革命性的变化,会从过去的内生体系转向中长期改革和短期稳定相并行的一种模式。随着未来房地产大改革的序幕全面拉开,目前这一轮房地产的变化实际上是一种趋势性变化。而目前市场支撑的这种力量不足以稳定当前整个宏观,因此需要在政府轨进行发力。政府轨的力量要纠正房地产市场自身在定价、在资源配置和自身企业发展上的一些不足,要行使看得见的手的功能。

  中国房地产业协会会长冯俊认为,目前房地产行业要解决两个问题,一是地方财政过度依赖,二是经济对房地产过度依赖。中央政策目前已经很明确了,不以房地产作为短期刺激经济的工具,坚持房住不炒,从这个趋势看,不能把房地产简单地归在虚拟经济的类别,而要考虑实体经济的范畴。房地产行业应该要看到一直以来积累的风险,转变增长方式、经营模式。因此房地产业目前处于重要拐点,今后会出现比较稳定的小幅增长,市场把投资品属性有效控制住后,价格会呈现比较平稳的态势。

  长江证券首席经济学家伍戈认为,应对风险是中国房地产目前最重要的事情。现在中央已经开始出台相应的防范风险的政策,整体纠偏措施得力的情况下,相信短期风险可以克服。在明年上半年的某个时点,房地产单边下行的趋势或许可以得以扭转,从而让整个经济得以扭转。

  植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为,目前短期看房地产市场是全面走冷,投资增速下降,供地减少,价格放缓。中期看,房地产市场的销售在2022年有可能进入阶段性的负增长。长期看,整个房地产市场分化局面在未来十年将继续,可能比现在还要更加明显。我国的城镇化将持续发展,流动人口将进一步增加城市地区的住房需求。因此,房地产市场目前出现的调整是一个短中期调整,针对房企的金融政策以及针对金融机构的金融政策有所收紧,未来可以进一步通过各种政策调整来减少对房地产市场的依赖。相关政策要更多从稳房价、稳地价向稳预期进行调整。

  促进房地产业健康平稳发展

  如何促进房地产业健康平稳发展,毛振华认为,当前需要对已经出现的市场损害进行适度修复,同时修复信心,避免信用体系崩溃引发相关风险。因此,当务之急不能只关注长远,也要关注当下的风险。 第一,要采取适当的行政措施,动用政府资源,向市场注入一些新鲜资源。第二,要规范市场,重视市场中过去形成的不规范情况,有序有步骤的整顿。第三,要重视按揭贷款对改善房地产企业资金流的作用。有关部门应该出台一些具体措施,不要指望窗口指导。窗口指导在顺周期顺势的时候比较管用,但在与市场预期相逆的时候作用很小。

  冯俊认为,一要保护或鼓励住房的真实需求,适度对投资性需求进行遏制。“十四五”规划中提到,要促进住房消费健康发展,围绕住房消费健康发展做文章。二要坚持降杠杆,不能因为短期房地产市场的问题损坏整个宏观经济结构性和系统性健康。三要坚持稳地价、稳房价、稳预期的原则。“三稳”本身不是政策,而是政策要达到的目标。四要重点调整住房供应结构,包括区域性结构和产品结构。

  伍戈认为,首先短期要采取比较广泛的措施,防范房地产市场风险的进一步扩大以及蔓延。同时,宏观当局在制定政策的时候还是要尊重经济规律。比如要抑制房价就要增加供给,减少投机需求,不能搞反供给和需求的调节。因此宏观政策制定者要尊重市场供需的规律、敬畏市场,尽量减少试错成本,把房地产引导到更合理的一个区间。

  连平认为,长期而言,要使房地产政策能够提高房地产市场资源配置效率,使得人口、土地、金融各种资源在未来发展过程中能够更好匹配。具体来说有八点建议:一是进一步减少阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒;二是有条件地适度提高大城市人口的限制;三是盘活存量建设用地,推动存量商业用地转向住宅用地;四是鼓励有条件的农村宅基地进入土地流通市场;五是尝试土地指标跨区交易,解决重点城市土地指标不足问题;六是增加对保障性租赁住房的金融支持,缓解新市民青年人等群体的住房困难;七是提供合理稳定的金融支持;八是建立人口流动、土地供给、金融支持和房价变动挂钩的机制。

  刘元春认为,推动房地产业健康发展需要“三只手并用”,重视中长期改革。一是中长期的改革和长效机制的变化要坚定不移地推进,不要因为暂时性的波动而立刻停止。二是要加大维持短期宏观稳定、防止系统性风险的力度。但不能为了短期稳定来绑架改革进程。三是,政府发挥短期稳定的作用要遵循供求规律,特别是短期和中长期的供求规律。政府的功能不是简单地约束市场和放宽市场,而是政府在一系列具有公共品属性的房地产上面有所作为,全力配合新型城镇化,全力配合低收入阶层的收入倍增计划,给他们提供充裕的租赁服务和低端住房供给。

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姓名:卫思谕 工作单位:

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