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开辟“第二市场” 补齐楼市“短板”
2016年03月11日 12:52 来源:经济参考报 作者:蔡继明 字号

内容摘要:针对当前我国房地产市场库存普遍过高与部分城市房价上涨过快并存的问题,我认为,只有从供给侧改变现行市场游戏规则,重新塑造价格形成机制,实现房地产市场从结构到功能的转变,才能使房地产行业迎来健康发展的春天。

关键词:楼市;房地产市场;第二市场;短板;商品房市场

作者简介:

  2015年11月的中央财经领导小组会议和12月的中央经济工作会议都强调,要在适度扩大总需求的同时,重点加强供给侧结构性改革。从需求侧管理转向供给侧管理,同样适用于房地产行业和房地产市场。针对当前我国房地产市场库存普遍过高与部分城市房价上涨过快并存的问题,我认为,只有从供给侧改变现行市场游戏规则,重新塑造价格形成机制,实现房地产市场从结构到功能的转变,才能使房地产行业迎来健康发展的春天。

  首先,开辟准商品房市场。

  要让房地产市场与几亿中低收入者的购买力接轨,就不能再搞单一的商品房市场。因为,这样的市场不仅会绑架刚需购房者,还会把几亿中低收入者数以万亿计的购买力排除在外。为此,应该在投机投资过度的房地产市场之外,再开辟出一个“第二市场”,即准商品房市场。

  所谓准商品房市场,就是只许买但在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场。对于准商品房的开发,政府仍然可以采用招拍挂的方式售卖住宅用地,但在所成交的土地价格中,由政府出资30%至50%,或采取减免方式,从而对所建住宅拥有部分产权。准商品房只供购买者居住,不能进行二次交易,如遇到特殊情况需要退房,只能由政府按照一定折旧率回购,再由政府委托的管理公司定向销售。若住户需要进行产权交易,则必须溢价购买政府拥有的产权,并支付高额交易税金。

  其次,取消房地产开发的专属权。

  房地产开发资质本身就不具有合理性。政府只需监管房地产的行政规划和建筑商的资质,确保政府规划的执行和建筑质量的达标,没有必要设立开发商资质。无论是机构、团体还是个人,都有权按照政府规划进行房地产开发,并交由具有资质的建筑公司进行建设,尤其是非商品性住宅,应该允许群众集资进行开发。放一批“鲇鱼”进入市场,会有力地促进房价下降、品质提高和销量增加。

  第三,适当提高准商品房住宅区的容积率。

  自住性准商品房住宅小区,容积率应该达到3至4,比投资类商品房小区的容积率高30%至50%。这不仅可节约不可再生的土地资源,降低住宅成本,适应中低收入者的购买力,而且更有利于提高公共设施如道路、学校、医院等的使用率。在政府拥有准商品房部分产权,同时适当提高容积率的情况下,房价有望下降30%至40%甚至更多,从而激发巨大的购买浪潮。

  第四,以准商品房用地为主重建城市住宅供地制度。

  目前我国钢铁、水泥及其他大宗商品价格已经低迷到白菜价的水平,尤其是中低端住宅的建筑成本已经降到十年来最低点,这是开足马力大搞基本建设从而为中低收入者提供住宅的好时机。尤其是准商品房市场,可以启动和释放数亿人的住宅需求,因此,这个市场应该成为我国房地产市场的主流。每年新增加的住宅用地,应拿出70%以上供应这个市场。与此同时,传统的房地产市场可以与这个新兴市场并行,没有必要再去打压投资类房地产市场,实现两个房地产市场的双赢。

  只要我们从供给侧对房地产市场进行结构性改革,使单一的商品房市场分解为纯市场定价的高端房市场与政府限价的自住房市场,就会释放出前所未有的巨大需求,房地产开工面积不仅不会下降,而且极有可能保持15%以上的年增长率。按照年增15%的开工面积计算,2014年商品房开工面积应达到228630万平方米,而实际只达到179952万平方米。如果实现了房地产市场供给侧结构调整,按照每平方米建筑面积消耗钢材75公斤、水泥400公斤计算,仅对钢铁、水泥行业的需求就会增加3650万吨钢材、2亿吨水泥,这一“钢需”相当于法国、英国、荷兰三国全年钢产量的总和。除了建筑材料外,房地产经济还会对家电、装修、家具、物业服务产生六倍左右的乘数效应,从而真正成为中国经济繁荣与振兴不可或缺的支柱。

  (作者系全国人大代表、清华大学教授)

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