内容摘要： 本文主要内容是：一 俄罗斯住房的投资来源；二 俄罗斯住房私有化程度与所有制形式；三 俄罗斯居民收入与居民购买力。
关键词：俄罗斯，住房商品化，居民购买力
作者简介：
一 俄罗斯住房的投资来源
苏联解体前，俄罗斯作为其一个加盟共和国同样实行高度集中的计划管理体制，住房制度具有福利性质，国家包揽了住房的建设、分配、维修，实行高补贴、低房租的住房政策。俄罗斯的住房建设一直是以国家投资为主，纳入国民经济预算。住房的投资来源一般分三种基本形式:公建、私建和入股合建。
公建是指国家、企业以及社团投资兴建住房的形式。在公建住房中，国家建房形式占绝对优势。
私建是指居民私人出资或借助于银行贷款投资建房的形式。
入股建房是指由住房建设合作社兴建住房的形式。
住房建设合作社是由急需住房的城乡居民目愿合作入股建房的组织，年满18岁的公民都可以参加。
俄罗斯在转轨前住房投资主要以公建为主，私建和入股建房比例很小。1991年公建约占住房投资的84.3%，私建为10.9%，入股建房为4.8%。随着俄罗斯向市场经济的转轨，居民私人出资或借助于银行贷款兴建的住房不断增加，2003年通过私建形式兴建的住房面积占当年住房总面积的41.6%，入股建房为1.4%，公建下降为57%(见表1)。这说明俄罗斯住房投资市场化程度在不断提高，私人投资正逐步成为住房投资的主力军。
表1 1991～2003年俄罗斯投入使用的住房总量和投资来源 (单位:万平方米)
|
年份 |
住房总面积 |
其中包括 |
占住房总面积的比重（%） | ||
|
居民私人出资 和借助于贷款 兴建的住房 |
住房建设合作 社出资建设的 住房 |
居民私人出资 和借助于贷款 兴建的住房 |
住房建设合作 社出资建设的 住房 | ||
|
1991 |
4 940 |
540 |
240 |
10.9 |
4.8 |
|
1992 |
4 150 |
490 |
210 |
11.8 |
5.0 |
|
1993 |
4 180 |
560 |
190 |
13.3 |
4.6 |
|
1994 |
3 920 |
710 |
190 |
18.2 |
4.9 |
|
1995 |
4 100 |
900 |
170 |
22.0 |
4.2 |
|
1996 |
3 430 |
1 000 |
140 |
29.1 |
4.2 |
|
1997 |
3 270 |
1 150 |
130 |
35.2 |
4.1 |
|
1998 |
3 070 |
1 210 |
80 |
39.4 |
2.5 |
|
1999 |
3 200 |
1 370 |
70 |
42.9 |
2.1 |
|
2000 |
3 030 |
1 260 |
70 |
41.6 |
2.4 |
|
2001 |
3 170 |
1 310 |
60 |
41.2 |
2.0 |
|
2002 |
3 380 |
1 420 |
60 |
41.9 |
1.7 |
|
2003 |
3 640 |
1 520 |
50 |
41.6 |
1.4 |
资料来源:《2004年俄罗斯统计年鉴》(俄文版)，第461页。
二 俄罗斯住房私有化程度与所有制形式
俄罗斯在向市场经济过渡和私有化改革过程中，住房制度改革也相应进行。改革的基本政策目标是，改变原来以公有制为主的住房所有制，实行公有住房私有化;改变原来主要由国家建房并无偿提供给居民使用的住房制度，实行多渠道筹措资金和鼓励公民自己建房、买房;改变原有平均主义的低房租制度，逐步提高房租，使其接近住房的商品租金。
俄罗斯住房私有化包括住房存量私有化和增量私有化。
存量私有化是把现存公有住房进行私有化;而增量私有化是指新建住房流量的私有化。
对于住房存量私有化俄罗斯采取的是按统一标准免费转交住户，超标部分由住户自己购买的方法。免费转给公民所有的住房面积按人均住房面积确定，每人不少于18平方米，另外，根据住房的使用性能，额外向每个家庭提供9平方米。对于残疾人、老战士和烈属所占用的住房，地方权力机关有权做出决定，全部无偿转给他们所有。在中等以上质量住房归公民自己所有时，如果超过免费转交的标准，其超标部分可一次性付款也可以分期付款。1997年俄罗斯公有住房私有化比重达到53%。按政府计划，2001年前公有住房私有化比重达到65%～70%。2005年4月25日，俄罗斯总统普京在向议会提交的国情咨文中说:俄罗斯已经基本实现了公有住房私有化。
对于住房增量部分，俄罗斯政府鼓励私建房、购房。俄罗斯经济转轨以来，国家财政状况不断恶化，国家基建投资拨款建设住房的能力越来越弱。同时在存量公有住房私有化后，为缓和国内日益紧张的住房问题，俄罗斯采取了许多措施鼓励私人建房和购房。例如，可提供70%的抵押贷款支持，对于私人建房或购房，国家给予一系列税收优惠等。
俄罗斯经过十几年的经济转轨，住房产权形式呈现多种所有制并存的局面，包括国有(联邦和联邦主体)、地方自治、私人和混合所有制四种形式。这四种形式各自所占的比重，随着俄罗斯转轨的进程也在发生重大的变化。转轨初期的1993年，国有住房占住房总面积的36%，地方自治所有住房占17%，私人所有住房占24%，混合所有住房占23%。2003年，这一比重变化为:国有——8.8%，地方自治——8.1%，私有——70.2%，混合所有——11.4%(见表2)。表现为“一升三降，私有住房所占的比重脱颖而出，成为增量住房中最重要的所有制形式。如果我们把1997～2003年的住房增量加总，那么，在2.276亿平方米新建住房中，私有住房占1.429亿平方米，比重为62.79%。俄住房私有化程度已经接近西方发达国家住房私有化的水平。
表2 1993～2003年俄罗斯不同所有制形式的住房量及其所占比重 (单位:万平方米、%)
|
年份 |
1993 |
1995 |
1997 |
1998 |
1999 | |||||
|
|
总面积 |
比重 |
总面积 |
比重 |
总面积 |
比重 |
总面积 |
比重 |
总面积 |
比重 |
| 总面积 |
4 180 |
100 |
4 100 |
100 |
3 270 |
100 |
3 070 |
100 |
3 200 |
100 |
| 国有： |
1 500 |
36 |
910 |
22 |
460 |
14 |
340 |
11.3 |
330 |
10.3 |
| 联邦 |
1 170 |
28 |
710 |
17 |
340 |
10 |
260 |
8.6 |
240 |
7.5 |
| 联邦主体 |
330 |
8 |
200 |
5 |
120 |
3.6 |
80 |
2.7 |
90 |
2.8 |
| 地方自治区 |
700 |
17 |
400 |
10 |
280 |
8.7 |
260 |
8.5 |
280 |
8.6 |
| 私人 |
1 020 |
24 |
1 480 |
36 |
1 610 |
49 |
1 790 |
58.3 |
1 990 |
62.2 |
| 混合所有制 |
950 |
23 |
1 300 |
32 |
900 |
27.5 |
650 |
21.1 |
580 |
18.1 |
|
年份 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
| |||||
|
|
总面积 |
比重 |
总面积 |
比重 |
总面积 |
比重 |
总面积 |
比重 |
|
|
| 总面积 |
3 030 |
100 |
3 170 |
100 |
3 380 |
100 |
3 640 |
100 |
|
|
| 国有： |
350 |
11.6 |
310 |
9.9 |
310 |
9.2 |
320 |
8.8 |
| |
| 联邦 |
240 |
7.8 |
190 |
6.0 |
190 |
5.6 |
190 |
5.3 |
|
|
| 联邦主体 |
110 |
3.8 |
120 |
3.9 |
120 |
3.6 |
130 |
3.5 |
|
|
| 地方自治区 |
280 |
9.2 |
300 |
9.6 |
300 |
8.8 |
300 |
8.1 |
|
|
| 私人 |
1 930 |
63.9 |
2 090 |
66.0 |
2 320 |
68.5 |
2 560 |
70.2 |
|
|
| 混合所有制 |
420 |
13.9 |
4100 |
13.0 |
410 |
12.2 |
420 |
11.4 |
|
|
资料来源:《22004年俄罗斯统计年鉴》(俄文版)，第462页。
三 俄罗斯居民收入与居民购买力
住房市场是一个典型的区域性市场，对于俄罗斯居民收入以及购买力的分析也必须按地区进行，因为俄罗斯地区经济发展、居民收入、住房价格差别比较大，笼统的宏观分析没有实际意义。
俄罗斯各联邦区人均月收入、每套住房的平均面积、各联邦区住房的平均价格见表3～5。
表3 俄罗斯各联邦区居民人均月货币收入 (单位:卢布)
|
年份 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
| 俄罗斯联邦 |
1 664 |
2 290 |
3 078 |
3 972 |
5 162 |
| 中央联邦区 |
2 482 |
3 332 |
4 454 |
5 652 |
7 209 |
| 西北联邦区 |
1 592 |
2 238 |
3 035 |
3 942 |
5 393 |
| 南方联邦区 |
1 068 |
1 470 |
1 975 |
2 648 |
3 258 |
| 伏尔加河沿岸联邦区 |
1 238 |
1 709 |
2 295 |
3 001 |
3 918 |
| 乌拉尔联邦区 |
1 827 |
2 724 |
3 790 |
4 751 |
6 108 |
| 西伯利亚联邦区 |
1 365 |
1 901 |
2 531 |
3 310 |
4 355 |
| 远东联邦区 |
1 820 |
2 408 |
3 175 |
4 208 |
5 788 |
资料来源:《2004年俄罗斯统计年鉴》(俄文版)，第178～179页。
表4 1980～2003年俄罗斯每套住房的平均面积 (单位:平方米)
|
年份 |
1980 |
1985 |
1990 |
1995 |
1996 |
1997 |
|
每套住房平均面积 |
49.9 |
54.4 |
59.1 |
68.2 |
71.2 |
75.9 |
|
年份 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
|
每套住房平均面积 |
79.1 |
82.1 |
81.1 |
83.1 |
85.3 |
85.4 |
资料来源:《2004年俄罗斯统计年鉴》(俄文版)，第462页。
表5 俄罗斯各联邦区住房的平均价格 (单位:万卢布/平方米)
|
年份 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
| 俄罗斯联邦 |
0.699 92 |
0.867 80 |
1.056 74 |
1.293 94 |
1.632 01 |
| 中央联邦区 |
0.924 84 |
1.110 76 |
1.315 13 |
1.591 40 |
2.141 16 |
| 西北联邦区 |
0.737 47 |
0.867 08 |
1.012 38 |
1.279 12 |
1.737 14 |
| 南方联邦区 |
0.572 04 |
0.618 24 |
0.775 40 |
1.003 68 |
1.193 85 |
| 伏尔加河沿岸联邦区 |
0.592 57 |
0.715 61 |
0.920 11 |
1.078 57 |
1.221 73 |
| 乌拉尔联邦区 |
0.519 23 |
0.623 01 |
0.973 61 |
1.220 06 |
1.434 03 |
| 西伯利亚联邦区 |
0.546 86 |
0.548 24 |
0.892 80 |
1.136 48 |
1.341 87 |
| 远东联邦区 |
0.806 13 |
0.798 76 |
1.328 11 |
1.438 18 |
1.810 32 |
资料来源:《2004年俄罗斯统计年鉴》(俄文版)，第638～639页。
表6 俄罗斯各联邦区的房价收入比 (单位:倍)
|
年份 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
| 俄罗斯联邦 |
9.6 |
8.5 |
7.9 |
7.7 |
7.5 |
| 中央联邦区 |
8.5 |
7.5 |
6.8 |
6.7 |
7.0 |
| 西北联邦区 |
10.6 |
8.7 |
7.7 |
7.7 |
7.6 |
| 南方联邦区 |
12.2 |
9.5 |
9.1 |
9.0 |
8.7 |
| 伏尔加河沿岸联邦区 |
10.9 |
9.4 |
9.3 |
8.5 |
7.4 |
| 乌拉尔联邦区 |
6.5 |
5.2 |
5.9 |
6.1 |
5.6 |
| 西伯利亚联邦区 |
9.1 |
6.5 |
8.1 |
8.1 |
7.3 |
| 远东联邦区 |
10.1 |
7.5 |
9.7 |
8.1 |
7.4 |
资料来源:根据表3～5数据计算。
注:因近些年俄罗斯育龄妇女的生育率仅为1.25人，故俄罗斯家庭人口按平均3人计算。
世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，一般认为房价收入比[1]在3～6倍之间比较适当，低于3倍就会出现住房供不应求的局面，高于6倍就是超出了居民的经济承受能力。这个标准已经成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。房价收入比只有在3～6倍的标准范围内，居民才能买得起住房。从表6可以看出，俄罗斯各联邦区1999～2003年的房价收入比都在不断下降，但只有乌拉尔联邦区有3年的房价收入比处于世界银行的标准范围内，而其他联邦区的房价收入比都高于6倍。
通过上述分析表明，俄罗斯住房价格偏 高，仅凭目前的居民收入还难以承受如此高的房价。这也表明俄罗斯住房市场仍处于供不应求的状态，供求不平衡的矛盾仍然没有解决。
普京总统在2004年国情咨文中特别强调了俄罗斯的住房问题。他指出:“现在我们应当一起来解决对于公民来说最迫切的问题，首先是住房问题、教育和医疗问题。现在即使收入提高了，人们也往往无法购房和改善居住条件。
只有高收入的人稍馆挂够买得起住房，年轻家庭没有购房能力。对于俄罗斯的大部分劳动者来说，应当保障他们能够在市场上买到住房，同时向贫困居民提供社会住房。俄罗斯政府、地区和地方政府应当制定这样的目标:到2010年至少使l/3的居民(而不是像现在这样，只有1/10的居民)能够依靠积蓄和利用住房贷款购买现代居所。”为了达到上述目标，普京总统提出了4项措施:
第一，利用金融手段解决资金问题。要有明确的法律条款来发展长期贷款，既给公民提供贷款，也给建筑商提供贷款。抵押贷款应当是中等收入人群解决住房问题的可行办法。当然还需要其他融资方式，如公民参与集资建房和公积金计划。为了解决所有这些问题，国家产权登记系统、信贷登记系统、有价证券抵押市场都应发挥有效作用。
第二，必须打破建筑市场的垄断。地方政府应当对土地使用和建房做出明确规定，简化建设项目的审批程序，所有措施都是为了缩短建房时间和节省费用。
第三，保障住房购买者的产权。住房市场的交易必须是透明和公开的，应当降低交易费用。
第四，应当针对个别群体规定更多的专项扶持政策，特别是对年轻家庭。
就上述措施看，普京总统非常全面地透析了俄罗斯住房存在的问题，并提出解决问题的对策。即从需求方面入手，利用信贷手段解决即期收入不足的问题，提高居民购买力;通过规制开发商行为，从住房供给方面增强开发商之间的竞争，以期降低住房价格;通过转移支付等手段解决低收入家庭的住房困难;规范住房市场、降低相关费用，这是促使俄罗斯住房市场向良性循环发展的切实可行的途径。
主要参考书目:
1.《2004年俄罗斯统计年鉴》(俄文版)。
2.王微:《住房制度改革》，中国人民大学出版社1999年版.3.高晓慧:《中国住房价格机制研究》，中国物价出版社2003年版。
(责任编辑:李丹琳)
作者系中国社会科学院俄罗斯东欧中亚研究所副研究员、经济学博士。
注释：
[1]房价收入比是一个国家一套标准住房面积乘以当年的住房价格再除以家庭年收入。
