现代社会人口迁移流动和异地就业成为常态，缓解劳动者及其家庭住房需求与其保有房屋在时空匹配上的矛盾，成为各大经济体在发展历史进程中不得不面对的难题之一。社会化、市场化的租赁机制不仅能解决大量中低收入者难以买得起房的居住问题，而且也可以在多层次、理性繁荣的房地产市场体系中起到长期预期管理作用。

　　重新平衡住房供需关系。房地产市场与经济增长、土地财政等密切相关。房价的周期性变化与民众置业偏好和上涨预期、土地供求失衡、土地财政、金融对房地产抵押偏好等密切相关。鉴于房价与民众预期的微妙关系，不宜采用粗暴或休克疗法的方式打破。缓解城市住房消费与投资供给矛盾，在全球难以找到完全相似的可供对标参考的经济体。因此，一方面要借鉴境外各类经济体的共性，如重视住房投资和消费的制度安排，发展住房租赁市场，增加租赁住房供给；另一方面，要从其他租赁市场寻求启发，探索有中国特色的解决之道。

　　租赁市场发展迟缓的五重原因。与房价/工资比持续攀升形成对比，我国房屋售价/租金比的斜率要平缓得多，租赁消费比置业投资更具有经济性。房屋从商品化消费品出发，逐步演变为金融资产，部分房屋甚至成为杠杆化投机品或类收藏品，住房租赁消费的占比远远低于房屋按揭的比例。

　　一是民众对土地的传统情结和对房屋所有权的强烈偏好。二是我国特定发展阶段的财税、土地和城市管理制度。地方统一规划房屋建设和供应土地，在土地供应中有充分的动力默认地价上涨，并在房地产调控中缺乏长效举措。二元社会治理结构导致城乡在社会服务资源上的投资和配置严重不均衡，房屋在就业、生活、教育、医疗等除居住之外的使用价值存在巨大差异，由此形成房屋在城乡之间、不同规模之间巨大的价格差异。三是货币信用增长过快和房屋按揭迅速发展。滞后于工业化的城市化及其配套的房屋建设、内需不足而被迫采取出口导致外汇占款持续增长，境内人民币流动性和居民储蓄日益积累，为滞后的房屋生产、消费、投资和投机等活动提供了充足的资金，房屋置业特别是带杠杆的房屋按揭日益成为吸纳社会流动性的重要载体。四是短期调控措施段导致市场波动和套利交易活跃。地方对房地产调控缺乏长期一致的举措，投机者利用地方短期行为规律和市场波动，增加财务杠杆轮流炒作不同地区、不同规模的城市房屋。五是城市化滞后于工业化进程释放的置业能量。推进城市化后，国民积累的储蓄形成的社会购买力在短时间内释放，迅速推升了具有羊群效应的热点城市房价。

　　短期内租赁市场难以稳定租金和平抑房价。房价是未来房租收入流折现而成的现值，这也是置业与租赁形成均衡的标志。由于统计样本的一致性和翘尾时长存在不确定性，房屋交易价稳量下跌仍将持续一段时间，在短期内通过发展租赁市场引导房价和租金较大幅下降、形成先租后买的稳定预期的可能性不大。