数据来源：国家统计局（截至2015年11月）

　　制图：邱玥

　　核心提示

　　■截至2015年11月末全国待售商品房面积高达6.9亿平方米。

　　■深化住房制度改革要改变过度依赖土地财政的现状。

　　■改变结构性过剩需要在户籍、公积金、公共服务均等化等领域深化改革。

　　A 去库存：如何影响房价

　　【数据】中国社会科学院财经战略研究院最新发布的《中国住房报告（2015-2016）》显示，截至2015年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。

　　2015年底举行的中央经济工作会议首次将“房地产去库存”由行业调控上升至2016年结构性改革五大任务之一，并明确提出要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

　　一方面提高户籍人口城镇化率，另一方面聚焦深化住房制度改革——楼市去库存，会带来怎样的“蝴蝶效应”？

　　国家发改委房地产研究中心主任刘琳表示，2015年一线城市商品房当期库存均已降至合理的水平，甚至低于合理水平，一线城市房地产市场去库存已经完成；2015年二线城市房地产去库存速度较快，大部分城市商品房当期库存水平已经降至合理，但由于商品房累计施工面积仍处在高位，后续进入代收状态的商品房潜在库存水平仍然较高，年末大约50%的二线城市潜在库存压力仍较大。2015年9月末，大部分三四线城市商品房去化周期仍未降至正常水平，从潜在库存变化分析，三四线城市去库存速度缓慢，库存压力难以缓解。

　　“尽管宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使2015年5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了高库存的严峻性。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，三四线城市库存压力依然很大，单纯依靠宏观政策，已经难以刺激需求，更难达到综合目标。

　　楼市“去库存”，让农民工市民化是关键。中央经济工作会议强调，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　“我们预测，未来5~10年，每年新增住房需求的数量是1000万~1100万套。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，落实使1亿左右农民工和其他常住人口在城镇定居落户的目标，将释放大量潜在住房需求，“虽然这些人口已经生活在城市，但是他们的住房条件普遍较差，大多居住在城中村等非正规住房内，解决这部分人的住房问题，就会带来巨大的住房需求”。

　　让农民工买得起房，还需哪些措施配套？“一是落实户籍制度改革方案，使其获得市民身份以及相应的基本公共服务；二是深化住房制度改革，结合这些新市民的特点，量身定制相应的住房政策。除在住房保障体系中加大对这类人群的覆盖和倾斜外，还可以对愿意并有能力购买商品住房的，给予首付款补贴、贷款贴息、税收减免等支持政策。”刘洪玉指出。

　　中央经济工作会议提出，鼓励开发商顺应市场规律，适当降价，促进产业兼并重组。降低房价，有可能实现吗？

　　对此，刘洪玉认为，促进房地产企业兼并重组、鼓励开发商适当降价，是化解房地产库存的办法之一，尤其是针对遇到特殊困难的企业。“比如许多地方已经明确提出暂时停止建设保障性住房，改为在市场上公开采购的方式。此时，存货过多、现金流压力过大的开发商，就会有动力将积压的商品住宅降价卖给住房保障机构，实现了政府、企业和社会多赢的局面。”他说。

　　B 促改革：如何加快农民工市民化

　　【数据】受库存压力的影响，去年以来，房地产投资同比增幅持续放缓。国家统计局数据显示，2015年1-11月份，房地产开发投资同比增长1.3%，增速比2014年同期回落10.6个百分点，比2013年同期回落18.2个百分点。

　　“房地产经济增长速度过高或过低，都会影响到国民经济的稳定增长。为了保障国民经济健康稳定增长，应当保持房地产的合理增长。”国家统计局副局长许宪春指出。

　　在刘洪玉看来，房地产市场去库存的压力，主要不是来自短期，而是来自中长期。比如国家统计局公布的2015年11月末待售商品房面积6.9亿平方米，如果按照2015年前11个月平均每月销售1亿平方米的速度，只需要7个月就可以消化。就是拿住建部门统计的“月末累计可售面积”约22～25亿平方米估算，去化周期约24个月，压力稍大但也不是不可接受。但如果按照已经开工但尚未卖出去的部分统计，则这部分的去化周期就会超过4年，这会占用大量资金和资源，影响有效配置。